İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

Miras veya satın alma yoluyla birden fazla kişinin ortak olduğu bir gayrimenkul (ev, arsa, tarla vb.), paydaşlar arasında anlaşmazlıklar yaşandığında büyük bir soruna dönüşebilir. Paydaşlardan biri mülkü satmak isterken diğeri istemediğinde, nasıl paylaşılacağı konusunda uzlaşma sağlanamadığında veya fiili kullanımda anlaşmazlıklar çıktığında, hukuki bir çözüme ihtiyaç duyulur. İşte bu noktada ortaklığın giderilmesi davası, ya da eski adıyla izale-i şuyu davası, devreye girer. Bu dava, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir mal üzerindeki ortaklığa mahkeme kararıyla son verilmesini sağlar. Tuva Hukuk olarak hazırladığımız bu rehberde, bu davanın tüm aşamalarını ve merak edilenlerini sizin için derledik.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı, ortakların artık birlikte sahip olmak istemediği malı, tek bir kişiye ait hale getirmek veya her ortağın kendi payına düşen bağımsız bir parçayı almasını yani aynen taksimi sağlamaktır. TMK madde 699’da izale-yi şuyu işlemi yani ortaklığın giderilmesi “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.” şeklinde ifade edilmiştir.

Hukuki süreçte bu dava, farklı isimlerle de anılabilir:

• Ortaklık davası
• Paydaşlığın giderilmesi davası
• Müşterek mülkiyetin sona erdirilmesi davası
• Şuyu davası

TMK Madde 699’da belirtildiği üzere, izale-i şuyu davası iki ana yöntemle sonuçlandırılabilir:

Aynen Taksim: Ortak mülkün fiilen veya hukuken paylara bölünebilmesi durumunda, her ortağın kendi payına düşen bağımsız bir kısım almasıdır. Mahkeme, taşınmazın değeri düşmeden bölünmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir.

Satış Yoluyla: Malın aynen taksiminin mümkün olmadığı veya tarafların bu yönde anlaşamadığı durumlarda, malın açık artırmayla satılarak elde edilen gelirin ortaklar arasında payları oranında bölüşülmesidir. Burada dikkat edilmesi gereken bir nokta var TMK madde 699’da “Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” denilmektedir. Eğer ortaklık bulunan malın açık artırmaya çıkması istenmiyorsa paydaşlar arasında satılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Dava Açma Şartları ve Gerekli Belgeler

TMK Madde 698’e göre, ortaklığın giderilmesi davası açmak için en temel şart, söz konusu mal üzerinde bir ortaklık (paylı veya elbirliği) bulunmasıdır. Bu davanın açılabilmesi için tüm paydaşların rızası aranmaz; paydaşlardan birinin talebi yeterlidir. Ortaklığın giderilmesi davası açmak için öncelikle arabuluculuk süreci tamamlanmış olmalıdır. Son hukuki düzenlemelerle, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davaları için dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk süreci, tarafların satışı veya aynen taksimi anlaşma yoluyla çözmesini amaçlar.

Dava açmak için genellikle şu belgeler gereklidir:

• Tapu Kaydı veya Mülkiyet Belgesi: Ortaklığa konu olan taşınmazın tapu senedi veya ilgili mülkiyet belgesi.
• Kimlik Bilgileri: Davayı açan kişinin kimlik belgesi.
• Veraset İlamı: Miras yoluyla edinilen mallarda, mirasçıların kim olduğunu gösteren veraset ilamı.
• Vekaletname: Bir avukat aracılığıyla dava açılacaksa, avukata verilmiş vekaletname.

Bu yazımız ile birlikte Veraset İlamının İptali Davası başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.

Dava Konusu Olan Maller ve Özel Durumlar

• İzale-i şuyu davası, genellikle taşınmaz mallar için gündeme gelse de, hukuksal anlamda ortaklığın bulunduğu her türlü mal için açılabilir.
• Taşınmaz Mallar: Hisseli arsa, tapulu tarla, hisseli ev veya apartman daireleri bu davanın en yaygın konularındandır.
• Taşınır Mallar: Bir araç, tekne gibi ortak mülkiyete tabi olan mallar için de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Özel Durumlar ve Sıkça Sorulan Sorular

Hisseli tapu: Tapuda adı geçen tüm hissedarların izale-i şuyu davası yoluyla ortaklığı sonlandırılabilir.

Tarım arazileri: Tarım arazilerinde de ortaklık giderilebilir, ancak bu arazilerin bölünme koşulları özel kanunlara tabi olabilir.

Muhdesat iddiası: Ortaklardan birinin, ortak mal üzerine kendi imkanlarıyla bir yapı (bina, ağaç vb.) yaptığını iddia etmesi durumunda, bu iddia, izale-i şuyu davası ile birlikte veya bağımsız bir “muhdesatın tespiti” davası yoluyla değerlendirilir. Yargıtay’ın yerleşik kararları uyarınca, muhdesatın kime ait olduğu belirlendikten sonra ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir.

Davayı Açmayı Engelleyen Haller

Her ortak, her zaman ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahip olsa da, bu davanın açılmasını veya davada satışın gerçekleşmesini engelleyebilecek bazı durumlar mevcuttur.

Sözleşme ile Kısıtlama: TMK Madde 698’in son fıkrası uyarınca, ortaklar arasında, en fazla on (10) yıl süreyle ortaklığın giderilmesi hakkının kısıtlandığına dair bir sözleşme yapılmışsa, bu süre içinde dava açılamaz.

Fiili Taksim: Ortak mülkiyetin fiilen paylara ayrılması ve her ortağın kendi payını kullanıyor olması, mahkemenin öncelikle “aynen taksim” kararı vermesini sağlayabilir. TMK Madde 699’a göre, “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. “ bu durumda hakim malın açık artırmayla satışına hükmeder.

Davanın Reddi Sebepleri: Dava şartlarının oluşmaması, eksik belgeler veya kanuni engeller nedeniyle dava reddedilebilir.

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Olur?

Paylı mülkiyette (hisseli mülkiyet) ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve genellikle iki temel yöntemle sonuçlanır: aynen taksim veya satış suretiyle paylaşma. Aynen taksim, malın fiziki olarak paydaşların payları oranında bölünmesi ve her bir paydaşın o bölüme tek başına malik olmasıdır. Eğer malın fiziki olarak bölünmesi mümkün değilse veya bölündüğünde değeri önemli ölçüde düşecekse ya da paydaşlardan biri satış talep ederse, mahkeme malın açık artırma yoluyla satılmasına ve elde edilen bedelin paydaşlar arasında hisseleri oranında bölüştürülmesine karar verir. Dava açılmadan önce arabuluculuk şartı bulunmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Hallerde Açılamaz?

Ortaklığın giderilmesi davasının açılamayacağı durumlar, Türk Medeni Kanunu’nda ve özel kanunlarda belirtilen sınırlamalarla ortaya çıkar. Öncelikle, paydaşlar arasında hukuki bir işlemle (sözleşme gibi) en çok on yıllık süreyle ortaklığı devam ettirme yükümlülüğü kararlaştırılmışsa bu süre içinde dava açılamaz. Ayrıca, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması (örneğin Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi ana taşınmaz gibi) veya paylaşmanın dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde uygun olmayan bir zamanda istenmesi (örneğin inşaatın tam ortasında) hallerinde de dava açılamaz. Bunun yanında, üzerinde aile konutu şerhi bulunan taşınmazlar için de bu şerh kaldırılmadıkça davanın açılamayacağına dair Yargıtay kararları bulunmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Araç İçin Açılabilir mi?

Evet, ortaklığın giderilmesi davası sadece taşınmazlar için değil, aynı zamanda araç gibi paylı mülkiyete veya elbirliğiyle mülkiyete tabi olan taşınır mallar için de açılabilir. Bir araç üzerinde birden fazla kişinin ortaklığı söz konusuysa ve ortaklar paylaşma konusunda anlaşamıyorlarsa, paydaşlardan biri diğerlerine karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Taşınır mallarda genellikle aynen taksim mümkün olmadığından, mahkeme aracın satış yoluyla ortaklığın giderilmesine ve elde edilen satış bedelinin ortaklar arasında hisseleri oranında paylaştırılmasına karar verir. Araçlar için görevli mahkeme yine Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Konu ile ilgili olarak daha önce yazmış olduğumuz Tenkis Davası başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Dava Süreci ve Aşamaları

Ortaklığın giderilmesi davası, taraflar arasındaki anlaşmazlığı sonlandırmak üzere Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümlerine göre yürütülen karmaşık bir yargılama sürecidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Dava, paydaşlardan birinin veya birkaçının talebi üzerine açılabilir ve tüm paydaşlar davada yer almak zorundadır.

İzale-i Şuyu Davası Aşamaları

Dava dilekçesinin mahkemeye sunulmasıyla başlayan süreç, tebligat, tahkikat ve karar aşamalarını içerir:

Dava Dilekçesi ve Tebligat: Paydaşlardan biri, mahkemeye hitaben yazdığı dava dilekçesinde, tüm paydaşların kimlik ve adres bilgilerini, taşınmazın tapu bilgilerini ve davanın konusunu açıkça belirtmelidir. Dilekçe ve ekleri, tüm paydaşlara tebliğ edilir.

Tahkikat ve Delil Toplama: Mahkeme, öncelikle tarafların dilekçelerini inceler, varsa eksiklikleri tamamlamalarını ister. Ardından, tarafların sunduğu delilleri değerlendirir ve davanın seyri için gerekli gördüğü diğer delilleri (keşif, bilirkişi raporu vb.) toplar.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Dava konusu taşınmazın değerinin ve fiziki durumunun tespiti amacıyla mahkeme tarafından keşif kararı verilir. Bu işlem, bir veya daha fazla bilirkişi eşliğinde yapılır. Bilirkişiler, taşınmazın mevcut halini, piyasa değerini ve aynen taksime uygun olup olmadığını teknik açıdan değerlendirir.

Bilirkişi Raporu ve Hukuki Süreç

Bilirkişi raporu, mahkemenin kararını doğrudan etkileyen en önemli belgelerden biridir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz: HMK Madde 281’e göre, bilirkişi raporunun taraflara tebliğ edilmesinin ardından,  tarafların raporda eksik veya belirsiz buldukları hususlara ilişkin itiraz hakları vardır. İtiraz dilekçesinde, itiraz gerekçeleri açıkça belirtilmeli ve ispatı için deliller sunulmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bilirkişi Raporunun Tebliğ Edilmemesi: HMK Madde 285, bilirkişi raporunun taraflara tebliğ edilmesini zorunlu kılar. Bu yasal yükümlülüğe uyulmaması, tarafların savunma hakkının kısıtlanması anlamına gelir ve Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre bir “mutlak bozma” sebebidir.

Dava Sürecinceki Özel Durumlar

Dava sürecinde, ana konunun yanı sıra çeşitli hukuki durumlar ortaya çıkabilir:

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kayyım Atanması: Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 426’ya göre, paydaşlardan birinin davada temsil edilememesi veya adresi bilinmemesi gibi hallerde, mahkeme, o paydaşı temsil etmek üzere bir kayyım atayabilir.

İzale-i Şuyu Davasında Muhtesat İddiasında Bulunulması: Paydaşlardan biri, dava konusu taşınmaz üzerinde kendi emeğiyle bir değer (muhdesat) oluşturduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını tespit ettirmek için ortaklığın giderilmesi davasına karşı dava açabilir.

Dava Devam Ederken Ecrimisil: Ortaklardan birinin taşınmazı diğer paydaşların rızası olmadan kullanması durumunda, diğer paydaşlar dava sürecinde “ecrimisil” (haksız işgal tazminatı) talebinde bulunabilir.

Veraset İlamı ve Feragat: Ortaklık, miras yoluyla oluşmuşsa, mahkeme öncelikle “veraset ilamı” (mirasçılık belgesi) ister. Dava açılmadan önce paydaşlardan birinin kendi payını satması veya davadan vazgeçmesi de mümkündür. TMK Madde 698’de belirtildiği gibi, bir paydaşın dava açması diğer paydaşlar için de bağlayıcıdır. Ancak, davasından feragat eden tarafın hakkı saklı kalmak kaydıyla, diğer paydaşlar davaya devam edebilir.

Aynen Taksim ve Koşulları

Aynen taksim, ortaklığa konu malın fiziki olarak paydaşlar arasında paylaştırılmasıdır. TMK Madde 699, hakimin aynen taksim kararı verebilmesi için belirli koşulların varlığını arar.

Aynen Taksim Şartları

Bölünmeye Elverişlilik: Taşınmazın tapu ve kadastro mevzuatına (imar yönetmelikleri vb.) uygun şekilde bağımsız bölümlere ayrılabilir olması gerekir.

Değer Kaybı Oluşmaması: Bölünme sonucunda taşınmazın toplam değerinde önemli bir azalma meydana gelmemelidir.

Tarafların Anlaşması: Paydaşlar, aynen taksim konusunda anlaşırsa, mahkeme genellikle bu talebi kabul eder. Anlaşma yoksa, mahkeme aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır.

Dava Sonuçları ve Geçerliliği

Dava, mahkemenin nihai kararıyla son bulur. Karar, ya aynen taksim ya da satış yoluyla ortaklığın giderilmesi şeklinde verilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonucunda Ne Olur?

Aynen Taksim Kararı: Mahkeme, taşınmazı paydaşlar arasında paylaştıran bir karar verir. Kararın kesinleşmesinin ardından, tapu müdürlüğünde bu yeni durum tescil edilir.

Satış Kararı: Mahkeme, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verirse, taşınmazın satışı için dosya İcra Müdürlüğü’ne gönderilir. İcra müdürlüğü, taşınmazı açık artırma usulüyle satışa çıkarır ve elde edilen bedeli paydaşlara payları oranında dağıtır.

Ortaklığın Giderilmesi Kararı Kaç Yıl Geçerlidir?

Ortaklığın giderilmesi kararı, hukuki niteliği itibarıyla “inşaî” bir karardır. Kararın kesinleşmesinin ardından, herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı söz konusu değildir. Bu karara dayanarak her zaman icra takibi başlatılabilir.

İzale-i Şuyu Davası Satış İşlemleri ve Prosedürü

Ortaklığın giderilmesi davasında hakim aynen taksime değil de artırmayla satış yönetmine karar verirse satış işlemleri başlatılır. 

İzal-i Şuyu Davasında Satış Kararı Şartları ve Yöntemi

Ortaklığın giderilmesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi, öncelikle aynen taksim (fiziki olarak bölme) imkanını araştırır.

Aynen Taksim Mümkün Değilse Satış Kararı

TMK madde 699/2 uyarınca, bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa veya imar mevzuatına göre bölünmesi mümkün değilse, mahkeme açık artırmayla satışa hükmeder.

Satış Yöntemi: Herkese Açık Artırma veya Paydaşlar Arasında Artırma

Satış yöntemi kural olarak herkese açık artırmadır. Ancak, TMK madde 699/3 hükmü, paydaşlara önemli bir imkan sunar:

“Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

Bu hüküm gereği, tüm paydaşlar anlaştığı takdirde, malın ihalesi sadece ortaklar arasında yapılabilir. Bir paydaş bile rıza göstermezse, satış herkese açık yapılmak zorundadır.

Satış İşlemlerinin Aşamaları ve Prosedürü

Mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı verildikten ve bu karar kesinleştikten sonra, satış işlemleri başlar. Bu süreç, genellikle İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri uyarınca, mahkemenin görevlendirdiği Satış Memurluğu (veya İcra Dairesi) aracılığıyla yürütülür.

Satış Memurunun Görevlendirilmesi ve Kıymet Takdiri

• Satış Talep Süresi: Kesinleşen satış kararı, 10 yıl içinde Satış Memurluğuna sunularak infazı istenmelidir.
• Yeniden Kıymet Takdiri: Satış Memurluğu, İİK hükümleri uyarınca taşınmazın güncel değerini belirlemek için yeniden bilirkişi incelemesi (kıymet takdiri) yaptırır. Bu rapor, tüm paydaşlara tebliğ edilir ve rapora itiraz süresi 2 haftadır.

Satış İlanı ve Şartnamesi

• İlan Yükümlülüğü: Satış memuru, İİK hükümlerine uygun olarak satış ilanını hazırlar. Bu ilan, e-satış portalında ve gerekli durumlarda gazetede yayımlanır.
• Tebligat: İlan, tapu kayıtlarında adresi bulunan tüm paydaşlara, intifa hakkı sahiplerine ve ipotek/haciz alacaklılarına ayrı ayrı tebliğ edilir.
• İlan Süresi: Satış ilanının, ilk açık artırma gününden en az 1 ay önce yapılması ve ilgililere duyurulması zorunludur.

Açık Artırma ve İhale

• Teklif Usulü: Açık artırma, ilanda belirtilen gün ve saatte başlar. Teklifler elektronik ortamda (esatis.uyap.gov.tr) veya ihale mahallinde sunulabilir.
• Teminat: İhaleye katılacakların, tahmin edilen değerin %20’si oranında pey akçesi (nakit teminat) veya banka teminat mektubu vermesi gerekir.
• Asgari Satış Bedeli: İİK madde 129 uyarınca, birinci ve ikinci artırmada, malın tahmin edilen değerinin %50’sini ve rüçhanlı alacaklar varsa onların toplamını aşan en yüksek teklif verilmesi gerekir. Bu şartların sağlanması halinde ihale en yüksek teklifi verene yapılır.

İhalenin Feshi

İhale gerçekleştikten sonra, ihaleye ilişkin usulsüzlük iddiaları, ilgililer tarafından ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 7 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak şikayet yoluyla (İİK madde 134) talep edilebilir. İhalenin feshi davasının açılması, satış bedelinin ödenmesine engel değildir; alıcı 7 günlük ödeme süresi içinde parayı yatırmalıdır.

Satış Sonrası Süreç ve Para Paylaşımı

Satış işleminin en kritik aşaması, ihalenin kesinleşmesi ve paranın paydaşlara dağıtılmasıdır.

Satış Bedelinin Hesaba Yatırılması

İhaleyi kazanan alıcı, satış bedelinin tamamını (daha önce yatırdığı teminat mahsup edilerek), ihale kesinleşmeden önce, Satış Memurluğunun banka hesabına yatırmakla yükümlüdür. İİK madde 130 uyarınca alıcıya, bedeli ödemesi için 10 günü geçmemek üzere süre verilebilir.

Satış Parası Nereye Yatar ve Paylaşım Nasıl Yapılır?

Satış bedeli, Satış Memurluğunun (İcra Dairesinin) mevduat hesabında bloke edilir. İhalenin kesinleşmesiyle birlikte, paranın paydaşlara dağıtılmasına geçilir:

• Gider ve Vergi Kesintileri: Satış bedelinden öncelikle kanunen yapılması gereken kesintiler (harçlar, vergiler, tellallık ücreti) ve davayı açan tarafın ödediği gider avansı (kendi payına düşen kısım hariç) ödenir.
• Karar ve İlam Harcı: Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde, satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında (yıllık tarifeye göre değişebilir) nispi karar ve ilam harcı alınır.
• Paydaşlara Dağıtım: Tüm kesintiler yapıldıktan sonra kalan tutar, tapu kayıtlarında veya mirasçılık belgesinde belirtilen hisseleri oranında tüm paydaşlara ödenir.

Satış Dosyası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası, arabuluculuktan başlayıp mahkeme kararı ve satış işlemlerinin kesinleşmesine kadar ortalama 1.5 ila 2.5 yıl sürebilir. İhalenin feshi davası açılması veya kıymet takdirine itiraz gibi unsurlar bu süreyi önemli ölçüde uzatabilir.

İzale-i Şuyu Davası Masraf ve Vekalet Ücretleri

Genellikle gayrimenkul üzerindeki ortaklığın sonlandırılması anlamına gelen İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası, Medeni Hukuk ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri çerçevesinde yürütülen özel bir dava türüdür.

Dava Giderleri ve Yargılama Masraflarının Hukuki Sorumlusu

Ortaklığın giderilmesi davalarında en çok merak edilen konulardan biri, mahkeme masraflarını kimin ödeyeceğidir. Bu davalar, paydaşlar arasında bir mülkiyet uyuşmazlığını çözüme kavuşturduğu için, klasik anlamda “kazanan” ve “kaybeden” taraf yoktur.

Masrafların Başlangıçta ve Sonda Ödenmesi

Hukuki Dayanak: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 323. maddesinde yargılama giderleri tanımlanmıştır. 326. madde ise giderlerin kime yükleneceğini düzenler.

•          Başlangıçta: Davayı açan ortak (davacı), dava açılırken gerekli olan Başvurma Harcı (maktu harç) ve Gider Avansını (tebligat, keşif, bilirkişi avansı) peşin olarak mahkeme veznesine yatırmakla yükümlüdür (HMK m. 120, Harçlar Kanunu).

•          Dava Sonucunda: Dava sonunda verilen kararın kesinleşmesiyle birlikte, yapılan tüm yargılama giderleri (harçlar, bilirkişi, keşif, ilan masrafları, vekalet ücreti vb.), ortak mülkün veya malın paydaşlarına payları oranında yüklenir. Davacı, başlangıçta ödediği ve kendi payına düşen miktarı aşan tüm masrafları diğer paydaşlardan tahsil etme hakkına sahiptir.

İzale-i Şuyu Dava Masrafı Hesaplaması

Dava masrafının hesaplanmasında temel kalemler şunlardır:

• Maktu Harç ve Nispi Harç: İzale-i Şuyu davası açılırken maktu başvurma harcı ödenir. Ancak asıl maliyet, yargılamanın sonunda ortaya çıkan Nispi Karar ve İlam Harcıdır. Taşınmazın mahkemece satışına karar verilirse, satış bedeli üzerinden Binde 11,38 oranında harç alınır (Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesi). Bu harç da tüm ortaklara payları oranında yüklenir.
• Gider Avansı: Keşif ve bilirkişi incelemesi, bu davaların olmazsa olmazıdır. Bilirkişi ücreti ve keşif masrafları, gider avansının en büyük kalemini oluşturur.
• Vekalet Suret Harcı ve Tebligat Giderleri diğer standart masraf kalemleridir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Vekalet Ücreti

Vekalet ücreti, Akdi Vekalet Ücreti (avukat ile müvekkil arasındaki ücret) ve Karşı Vekalet Ücreti (mahkemenin hükmettiği ücret) olmak üzere ikiye ayrılır.

Akdi Vekalet Ücreti (Avukat Yüzde Kaç Alır?)

Hukuki Dayanak: 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesi.

•          Avukat ile müvekkil arasındaki ücret, serbestçe belirlenir.

•          Ancak, kararlaştırılan ücret, dava konusu malın veya hükmolunacak şeyin değerinin yüzde 25’ini (%25) aşamaz (Av. K. m. 164/2).

•          Ücret, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) ile belirlenen asgari maktu tutarın altında olamaz.

Bu davalarda avukatın alacağı ücret, genellikle dava konusu taşınmazın vekil edene düşen payının muhammen bedeli üzerinden bir oran olarak (yüzde yirmi beşi aşmayacak şekilde) kararlaştırılabilir veya maktu bir tutar belirlenebilir.

Karşı Vekalet Ücreti (Yargıtay Kararları ve Maktu Ücret İlkesi)

Hukuki Dayanak: 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT).

•          Dava Değeri ile Ölçülememe İlkesi: Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, İzale-i Şuyu davaları, tarafların bir menfaat elde ettiği ancak klasik anlamda lehine veya aleyhine hüküm kurulmayan davalardır. Bu nedenle, davanın değeri para ile ölçülebilen davalar kapsamında değerlendirilmez.

•          Maktu Ücret Kararı: Mahkeme, vekalet ücreti takdir ederken, dava konusunun değerine göre hesaplanan nispi vekalet ücretine hükmedemez. Bunun yerine, AAÜT’nin üçüncü kısmının ikinci bölümünde Sulh Hukuk Mahkemeleri için belirlenen maktu vekalet ücretine hükmeder.

•          Yükümlülük: Hükmedilen bu maktu vekalet ücreti de yargılama gideri olduğundan, tüm paydaşlar hisseleri oranında bu ücretten sorumludur.

Yargıtay İçtihadı Özeti: Ortaklığın giderilmesi davasında, vekalet ücreti, yargılama gideri olup, ortaklığın giderilmesi davasına konu malın satış bedelinden, paydaşların hisseleri oranında ödenir. Davayı vekille takip eden taraf lehine, diğer paydaşlar aleyhine vekalet ücreti takdir edilmesi, dava masraflarının pay oranında dağıtılması ilkesi gereğidir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin ve diğer ilgili dairelerin kararları bu yöndedir).

İzale-i Şuyu Davasında Dava Değeri

Dava Değerinin Belirlenmesi

Ortaklığın giderilmesi davasında dava değeri, davanın açıldığı anda tam olarak belli değildir, çünkü esasen açılışta maktu harca tabidir. Dava değeri, yargılama sürecinde yapılan keşif sonucunda mahkeme tarafından atanan bilirkişilerce belirlenen taşınmazın güncel muhammen bedelidir.

•          Değer Tespiti: Bilirkişi, taşınmazın zemini ve üzerindeki muhdesatların (bina, ağaç vb.) değerlerini ayrı ayrı belirleyerek toplam bir değer (dava değeri) ortaya koyar.

•          Önemi: Bu değer tespiti, hem davanın konusunu oluşturur hem de satış aşamasında açık artırmaya esas teşkil eder. Artırma, genellikle bilirkişi raporunda belirtilen değerin belirli bir yüzdesi (örneğin %50’si) üzerinden başlar.

İzale-i şuyu davası masrafı ve vekalet ücreti mevzuatı, HMK ve Avukatlık Kanunu kapsamında kesinleşmiştir. Yargılama giderleri (dava masrafı), paydaşların hissesi oranında paylaştırılırken; ortaklığın giderilmesi davası vekalet ücreti ise Yargıtay kararları gereği kural olarak maktu niteliktedir. Dava değeri ise, davanın başında değil, yargılama sırasında bilirkişi raporuyla belirlenen güncel muhammen bedeldir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Hissedarların Hakları: Satış, İtiraz ve Özel Durumlar

halinde mülkiyet) sona erdirilmesini amaçlayan izale-i şuyu davası, Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) düzenlenen önemli bir hukuki süreçtir. Uygulamada en sık miras kalan malların paylaşımında karşımıza çıkan bu davada, tüm hissedarların hakları ve karşılaşılabilecek özel durumlar büyük önem taşır.

Bu bölümde, bir hissedarın satışı reddetmesi, öncelikli alım hakkı ve muhdesat iddiaları gibi kritik konular, ilgili kanuni dayanaklar çerçevesinde incelenecektir.

Hissedarlardan Biri Hissesini Satmak İstemezse Ne Olur?

Hissedarlar Arası İlişkiler ve Satış Süreci

Ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı, paydaşlardan birinin talebi üzerine birlikte mülkiyet ilişkisini sonlandırarak her bir paydaşın ferdi mülkiyete geçmesini sağlamaktır. Bu süreç, Sulh Hukuk Mahkemelerinde yürütülür ve 7036 sayılı Kanun uyarınca 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk şartına tabidir.

Hissedarın Satışı Reddetme Hakkı: “Hissemi Satmak İstemiyorum”

Bir hissedarın hissesinin satılmasını istememesi, davanın türüne göre iki temel çözüm yolu doğurur:

• Aynen Taksim (Fiziksel Bölüşme): TMK m. 699/1 uyarınca, paylaşma kural olarak malın aynen bölüşülmesiyle yapılır. Eğer taşınmazın değeri önemli ölçüde azalmadan ve imar kurallarına uygun şekilde fiziksel olarak bölünmesi (parselasyon) mümkünse, mahkeme öncelikle aynen taksim kararı verir. Bu durumda hissesini satmak istemeyen hissedar, payına karşılık gelen bağımsız parçayı alarak ferdi mülkiyete geçer ve satış zorunluluğu ortadan kalkar.
• Satışın Engellenememesi: Aynen taksimin mümkün olmaması halinde, TMK m. 699/2 uyarınca mahkeme, taşınmazın açık artırmayla satılmasına karar verir. Bu aşamada, tek bir hissedarın satışa itirazı, satış kararının verilmesini engelleyemez.

Satışta Hissedarın Alış Önceliği ve Ön Alım (Şufa) Hakkı

Ortaklığın giderilmesi davasında satış yoluyla paylaşmaya karar verilirse, hissedarların hakları iki farklı durumda incelenmelidir:

•          İzale-i Şuyu Satışında Öncelik: Mahkeme kararıyla yapılan cebri açık artırma satışlarında, hissedarların kural olarak bir alış önceliği yoktur. Ancak TMK m. 699/3 uyarınca, tüm paydaşların rıza göstermesi halinde mahkeme, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasını kararlaştırabilir. Bu, hissedarların kendi aralarında rekabet etmesine olanak tanır.

•          Ön Alım (Şufa) Hakkı: Ön alım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan haktır (TMK m. 732). Ancak bu hak, izale-i şuyu davası sonucunda gerçekleşen cebri satışlarda kullanılamaz. Ön alım hakkı, yalnızca bir paydaşın payını kendi iradesiyle ve dava dışı bir işlemle satması durumunda ileri sürülebilir.

Davacının Feragati ve İtirazın Hukuki Sonucu

İzale-i şuyu davası, kendine özgü yapısı gereği çift taraflı (iki taraflı) bir davadır. Bu durum şu sonuçları doğurur:

•          Davacının Payını Satması/Feragati: Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken hisse satışı mümkündür; yeni hissedar davaya dahil edilir. Davacının davadan feragat etmesi halinde bile, davalı diğer paydaşlar davaya devam etme hakkına sahiptir. Dava, ancak tüm paydaşların feragati ile sona erer.

•          Davaya Katılmamak: Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi (taraf teşkili) bir dava şartıdır. Ancak, usulüne uygun tebligat yapılmışsa, davalı hissedarın duruşmalara katılmaması yargılamayı durdurmaz.

Özel Hukuki Durumlar

Elbirliği Mülkiyeti ve Miras Ortaklığının Giderilmesi

Elbirliği Mülkiyeti, genellikle miras (tereke) nedeniyle doğar. TMK m. 701 uyarınca bu tür mülkiyette ortakların payları belli değildir.

•          Sona Erdirilmesi: Elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi davası, yukarıda belirtilen izale-i şuyu davasıyla aynıdır. Mirasçılar, aralarında anlaşamadıkları takdirde Sulh Hukuk Mahkemesi’nden ortaklığın giderilmesini talep ederler.

•          Terekenin Tespiti: Miras ortaklığının giderilmesi davasından önce, murisin (mirasbırakanın) malvarlığının (terekenin) aktif ve pasiflerinin belirlenmesi için terekenin tespiti davası açılabilir. Bu dava, çekişmesiz yargı niteliğindedir ve paylaşım davası için bir hazırlık ve koruma önlemidir.

Haciz ve Alacaklının Dava Açma Yetkisi

Bir taşınmaz üzerinde haciz bulunması veya hissedarlardan birinin borçlu olması özel hukuki durumlar yaratır.

Alacaklının Ortaklığın Giderilmesi Davası Açması:

• Paylı Mülkiyette: Borçlunun payı belli olduğu için, alacaklı doğrudan icra yoluyla o payın satışını isteyebilir. Bu nedenle, alacaklının ortaklığın giderilmesi davası açmasında hukuki yararı bulunmaz ve dava reddedilir.
• Elbirliği Mülkiyetinde: Borçlunun payı belirli olmadığından, alacaklı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 121 uyarınca icra mahkemesinden yetki belgesi alarak ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir.

Muhdesat İddiası ve Kentsel Dönüşüm Durumu

•          Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası: Bir paydaşın ortak taşınmaz üzerindeki bir yapıyı (muhdesatı) kendisinin yaptığını iddia etmesi halinde, bu durum paylaşım biçimini veya satış bedelinin dağıtımını etkiler. Mahkeme, bu iddiayı doğrudan çözemez. İddiada bulunan paydaşa, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verir. Bu tespit davası, asıl ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele teşkil eder.

•          Kentsel Dönüşümde İzale-i Şuyu Davası: Bir taşınmazın kentsel dönüşüm alanı içinde yer alması, TMK m. 698/3’teki uygun olmayan zaman olarak kabul edilmez. Dolayısıyla, kentsel dönüşüm süreci devam ederken dahi ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

İzal-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer

Ortaklığın giderilmesi davası için kanunla belirlenmiş kesin bir süre olmamakla birlikte, yargılama ve satış süreçleri dikkate alındığında süreler tahmini olarak belirlenebilir:

Yargılama (Dava) Aşaması Süresi

Davanın mahkeme huzurunda görülme süresi, başta arabuluculuk ve tahkikat olmak üzere birçok değişkene bağlıdır.

Satış ve İcra Aşaması Süresi

Mahkemenin “satış yoluyla ortaklığın giderilmesi” yönündeki kararının kesinleşmesi sonrasında başlayan icra süreci, ayrı bir zaman dilimi gerektirir.

• Hukuki Dayanak: Satış işlemleri, mahkemece görevlendirilen satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri uyarınca gerçekleştirilir.
• Satış Dosyası İşlemleri: Mahkeme kararının kesinleşmesi ve satış memurluğuna gönderilmesi sonrasında; kıymet takdiri raporunun hazırlanması, ilgililere tebliği, itirazların değerlendirilmesi ve satış ilanlarının yapılması (İİK m. 115) gibi süreçler, dairelerin iş yoğunluğuna bağlı olarak genellikle 3 ila 9 ay arasında sürmektedir.
• İhale ve Pay Dağıtımı: Açık artırmanın yapılması ve ihalenin kesinleşmesi (İİK m. 134 uyarınca 7 günlük şikayet süresi beklenir) sonrasında, satış bedeli paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır.

Konu ile ilgili olarak Veraset ve İntikal Vergisi başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.

Süreyi Etkileyen Diğer Unsurlar

Davanın süresini uzatan kritik semantik/anlamsal unsurlar, genellikle usulü eksiklikler ve ihtilaflardır:

• Taraf Teşkilinin Sağlanamaması: HMK m. 27 uyarınca tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Mirasçılardan birinin tespiti (veraset ilamı) veya kayyım atanması (TMK m. 427/1) gibi usulü eksiklikler, dava sürecini önemli ölçüde uzatır.
• Muhdesat (Eklenti) İddiası: Dava konusu taşınmaz üzerinde, bir kısım paydaşın “bu yapı/eklenti benim tarafımdan yapılmıştır” (muhdesatın aidiyeti) iddiasında bulunması halinde, bu durum bekletici sorun yapılır ve izale-i şuyu davası, bu ayrı davanın sonuçlanmasına kadar durur. Bu durum, sürenin öngörülemez şekilde uzamasına yol açar.
• Kıymet Takdirine İtiraz: Bilirkişi tarafından hazırlanan kıymet takdiri raporuna itiraz edilmesi ve yeniden inceleme talep edilmesi, tahkikat aşamasının uzamasına neden olur.

İzale-i şuyu davası, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkları çözerek ferdi mülkiyete geçişi sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Özellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesi prosedürü, Kıymet Takdiri, Satış İlanı ve İhale gibi İcra ve İflas Hukuku ile iç içe geçmiş detaylı süreçler içerir. Hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin doğru yönetilmesi için tüm paydaşların bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alması büyük önem taşır.

Tuva Hukuk olarak, müvekkillerimizin haklarını korumayı ve hukuki süreçleri en şeffaf şekilde yönetmeyi ilke ediniyoruz. Ankara Avukat arayışınızda, alanında yetkin ekibimizle hukuki süreçlerinizi en başından sonuna kadar titizlikle takip ediyoruz. Gayrimenkul Hukuku alanındaki uzmanlığımız ve tecrübemizle, davanızın lehinize sonuçlanması için gerekli tüm adımları atıyoruz.