Muris Muvazaası Davası ve Mirastan Mal Kaçırma

Miras bırakanın sağlığında yaptığı her malvarlığı devri, mirasçılardan mal kaçırma anlamına gelmez. Bununla birlikte miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği tapulu bir taşınmazı, mirasçılarının haklarını azaltmak veya ortadan kaldırmak amacıyla tapuda satış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesi hâlinde muris muvazaası gündeme gelebilir.

Halk arasında “mirastan mal kaçırma” olarak bilinen muris muvazaasında, tapuda gösterilen işlem ile tarafların gerçek iradesi birbirinden farklıdır. Örneğin taşınmaz satış olarak devredilmiş görünmesine rağmen gerçekte bir satış bedeli ödenmemiş ve tarafların asıl amacı bağışlama olmuş olabilir. Ancak işlemin muris muvazaası sayılabilmesi için görünürdeki işlem ile gerçek irade arasındaki farklılığın yanında, miras bırakanın mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakma amacının da ortaya konulması gerekir.

Muris muvazaasının temel hukuki çerçevesi, Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmelerin gerçek iradeye göre değerlendirilmesine ilişkin 19. maddesi ile Yargıtay’ın 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda şekillenmiştir. Bu kararda tapulu taşınmazın gerçekte bağışlanmasına rağmen satış gibi gösterilmesi ele alınmıştır. Görünürdeki satış tarafların gerçek iradesine uymadığı, gizli bağış işlemi ise gerekli resmî şekle uygun yapılmadığı için geçersizlik gündeme gelebilir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

Muris muvazaası iddiası kabul edildiğinde, şartları bulunuyorsa taşınmazın tapu kaydının iptaliyle miras payı oranında mirasçı adına tesciline karar verilebilir. Ancak devir tarihi, tapuda gösterilen işlem, satış bedeli, tarafların mali durumu, aile ilişkileri, miras bırakanın mal satmaya ihtiyaç duyup duymadığı ve devrin makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı birlikte incelenmelidir.

Tuva Hukuk, miras bırakanın sağlığında gerçekleştirdiği taşınmaz devirlerinin incelenmesi ve muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarının değerlendirilmesi konularında hukuki destek sunmaktadır. Miras uyuşmazlıklarına ilişkin hizmetlerimizi Ankara miras avukatı sayfamızdan inceleyebilirsiniz.

Muris Muvazaası Nedir?

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu bir taşınmazı, tapuda satış veya başka bir karşılıklı sözleşme yapılmış gibi göstererek devretmesidir. Bu işlemde tapu kayıtlarına yansıyan sözleşme ile tarafların gerçek iradeleri birbirinden farklıdır.

Muris muvazaası, nispi muvazaanın miras hukukunda karşılaşılan özel bir görünümüdür. Taraflar görünürde bir işlem yapmakta, ancak gerçekte bunun arkasında farklı bir hukuki işlem gerçekleştirmeyi amaçlamaktadır. Örneğin miras bırakan, bir taşınmazını çocuğuna tapuda satış yoluyla devretmiş görünmesine rağmen gerçekte herhangi bir satış bedeli almamış ve taşınmazı bağışlamak istemiş olabilir.

Muris muvazaasının varlığından söz edilebilmesi için aşağıdaki unsurların birlikte değerlendirilmesi gerekir:

1. Görünürdeki işlem

Miras bırakan ile taşınmazı devralan kişi, üçüncü kişilere karşı geçerli bir işlem yapılmış görüntüsü oluşturur. Uygulamada bu işlem çoğunlukla tapuda satış olarak gösterilir. Bazı uyuşmazlıklarda ölünceye kadar bakma sözleşmesinin gerçek iradeyi yansıtıp yansıtmadığı da incelenebilir.

Görünürdeki işlem, tarafların gerçek iradelerine uygun değilse muvazaa nedeniyle geçersiz kabul edilebilir.

2. Muvazaa anlaşması

Miras bırakan ile taşınmazı devralan kişi, tapuda gösterilen işlemin gerçekte uygulanmayacağı konusunda anlaşmış olmalıdır. Başka bir ifadeyle her iki taraf da tapudaki satışın gerçek bir satış olmadığını ve işlemin farklı bir amacı gizlediğini bilmektedir.

Taşınmazı devralan kişinin işlemin gerçek niteliğinden haberdar olmadığı durumlarda muris muvazaasının unsurları ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Gizli bağışlama işlemi

Görünürdeki satış işleminin arkasında genellikle taşınmazın karşılıksız olarak devredilmesine yönelik bir bağışlama iradesi bulunur. Ancak tapulu taşınmazların bağışlanması resmî şekle tabidir.

Tarafların bağışlama iradesi tapuda satış işlemiyle gizlendiğinde, gizli bağış gerekli resmî şekle uygun yapılmamış olur. Böylece görünürdeki satış gerçek iradeye dayanmadığı, gizli bağış ise şekil şartını taşımadığı için işlemin geçersizliği ileri sürülebilir.

4. Mirasçılardan mal kaçırma amacı

Muris muvazaasını sıradan bir muvazaalı işlemden ayıran temel unsur, miras bırakanın bir veya birden fazla mirasçısını miras hakkından yoksun bırakma amacıdır. Bu amaç bulunmuyorsa, taşınmazın bedelsiz veya düşük bedelle devredilmiş olması tek başına muris muvazaasının kabul edilmesi için yeterli olmayabilir.

Miras bırakanın gerçek amacı belirlenirken özellikle şu hususlar incelenebilir:

• Miras bırakanın taşınmazı satmaya ihtiyaç duyup duymadığı
• Tapuda gösterilen bedel ile taşınmazın işlem tarihindeki gerçek değeri
• Devir alan kişinin satış bedelini ödeme gücü
• Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği
• Miras bırakan ile taraflar arasındaki aile ve beşerî ilişkiler
• Devrin makul ve haklı bir nedeninin bulunup bulunmadığı
• Miras bırakanın diğer mirasçılara yaptığı kazandırmalar
• Miras bırakanın işlemden sonra taşınmazı kullanmaya devam edip etmediği
• Taşınmazın aile içindeki geleneksel kullanım biçimi
• Olayların hayatın olağan akışına uygunluğu

Bu göstergelerden hiçbiri kural olarak tek başına kesin sonuç doğurmaz. Mahkeme, miras bırakanın gerçek iradesini tüm delilleri ve olayların birlikte oluşturduğu tabloyu dikkate alarak belirler.

Muris muvazaası kurumunun temelini, 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı oluşturmaktadır. Bu yaklaşım öncelikle tapuda kayıtlı taşınmazların muvazaalı biçimde devredilmesine ilişkindir. Taşınır mallar, banka hesapları veya şirket payları gibi farklı malvarlığı değerlerinin devrinde ise somut olayın niteliğine göre genel muvazaa hükümleri, tenkis veya başka hukuki yollar gündeme gelebilir.

Muris Muvazaası Davasının Şartları Nelerdir?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasının kabul edilebilmesi için yalnızca miras bırakanın sağlığında bir taşınmaz devretmiş olması yeterli değildir. Görünürdeki işlem, tarafların gerçek iradesi, mirasçılardan mal kaçırma amacı ve uyuşmazlığın konusu birlikte değerlendirilir.

1. Miras bırakanın vefat etmiş olması

Muris muvazaası davası, kural olarak miras bırakanın ölümünden sonra açılabilir. Çünkü mirasçılık sıfatı ve miras hakkı, miras bırakanın ölümüyle doğar.

Miras bırakan hayattayken ileride mirasçı olabilecek kişilerin, yalnızca muhtemel miras haklarına dayanarak muris muvazaası davası açmaları mümkün değildir. Miras bırakan, hukuki sınırlar içerisinde sağlığında malvarlığı üzerinde tasarrufta bulunabilir.

2. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın devredilmiş olması

Yargıtay’ın 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile şekillenen klasik muris muvazaası uygulaması, tapuda kayıtlı taşınmazların devrini konu almaktadır.

Miras bırakanın;

• Taşınmazını diğer mirasçılardan birine,
• Bir yakınına,
• Mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye

devretmiş olması mümkündür. Taşınmazın kime devredildiği tek başına belirleyici değildir. Önemli olan, işlemin gerçek niteliği ve miras bırakanın devir sırasındaki amacıdır.

Para, araç, şirket payı veya taşınır mal devri söz konusuysa uyuşmazlık doğrudan klasik muris muvazaası kapsamında değerlendirilmeyebilir. Bu hâllerde genel muvazaa hükümleri, tenkis, terekeye iade veya başka hukuki talepler gündeme gelebilir.

3. Görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtmaması

Tapuda satış yapılmış görünmesine rağmen tarafların gerçekte bir satış yapmak istememesi gerekir. Örneğin tarafların satış bedelinin ödenmeyeceğini baştan bilmeleri ve asıl amaçlarının taşınmazı karşılıksız devretmek olması, görünürdeki işlem ile gerçek irade arasında farklılık bulunduğunu gösterebilir.

Bununla birlikte satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi tek başına muris muvazaasını kanıtlamaz. Gerçek bir satış yapılmış ancak tapu harcı veya başka nedenlerle bedel düşük gösterilmişse, yalnızca bu durumdan hareketle işlemin gizli bağış olduğu sonucuna ulaşılamaz.

4. Tarafların gerçek amacının bağışlama olması

Muris muvazaasında görünürdeki satışın arkasında çoğunlukla taşınmazı karşılıksız devretmeye yönelik bir bağışlama iradesi bulunur. Taraflar tapuda gerçek iradelerini bağışlama olarak açıklamadıkları için gizli işlem, taşınmaz bağışının tabi olduğu resmî şekle uygun gerçekleştirilmemiş olur.

Bu durumda görünürdeki satış muvazaa nedeniyle, gizli bağışlama ise şekil şartına uyulmadığı için geçersiz kabul edilebilir.

5. Miras bırakanın mal kaçırma amacı taşıması

Davanın en önemli şartı, miras bırakanın işlemi bir veya birden fazla mirasçısının miras hakkını azaltmak ya da ortadan kaldırmak amacıyla gerçekleştirmiş olmasıdır.

Aşağıdaki durumlar tek başına mal kaçırma amacının varlığını göstermez:

• Miras bırakanın bir çocuğuna taşınmaz devretmesi
• Tapudaki satış bedelinin rayiç değerden düşük olması
• Taşınmazı devralan kişinin mirasçı olması
• Mirasçılar arasında eşit olmayan kazandırmalar yapılması
• Miras bırakanın taşınmazı yakın bir akrabasına satması

Miras bırakanın bakımının üstlenilmesi, hizmet veya emek karşılığı kazandırmada bulunulması, gerçek bir satış ihtiyacının bulunması ya da aile içi paylaştırma amacı gibi olgular, mal kaçırma iradesinin bulunup bulunmadığı değerlendirilirken dikkate alınabilir.

6. Davacının mirasçılık hakkının etkilenmiş olması

Muris muvazaası davası yalnızca saklı paylı mirasçılara özgü değildir. Muvazaalı işlem nedeniyle miras hakkı ihlal edilen yasal mirasçılar, saklı pay sahibi olup olmadıklarına bakılmaksızın dava açabilir.

Bu yönüyle muris muvazaası davası, yalnızca saklı payı koruyan tenkis davasından ayrılır. Davacı, mirasçılık sıfatını genellikle mirasçılık belgesiyle ortaya koyar. Mirastan feragat, mirasın reddi veya mirasçılıktan çıkarma gibi durumlar varsa dava hakkı ayrıca değerlendirilmelidir.

7. Geçersiz işleme dayanan bir tapu kaydının bulunması

Tapu iptal ve tescil talebinin ileri sürülebilmesi için taşınmaz üzerindeki mevcut kaydın muvazaalı ve geçersiz işleme dayanması gerekir. Davanın kabul edilmesi hâlinde tapu kaydı, davayı açan mirasçının miras payı oranında iptal edilerek adına tescil edilebilir.

Bir mirasçı yalnızca kendi miras payı yönünden dava açabileceği gibi, tereke adına veya diğer mirasçıları da ilgilendiren taleplerde miras ortaklığının yapısı ve taraf teşkili ayrıca incelenmelidir.

Sonuç olarak muris muvazaasının varlığı, yalnızca tapu kaydına veya akrabalık ilişkisine bakılarak belirlenemez. Devrin gerçek bir satış mı, bakım karşılığı kazandırma mı, aile içi paylaştırma mı yoksa mirasçılardan mal kaçırmayı amaçlayan gizli bir bağış mı olduğu somut olayın bütün özellikleri üzerinden araştırılır.

Hangi İşlemler Muris Muvazaası Sayılabilir?

Muris muvazaası çoğunlukla taşınmazın tapuda satış olarak gösterilmesiyle ortaya çıkar. Bununla birlikte kullanılan sözleşmenin adı tek başına belirleyici değildir. Mahkeme, tarafların gerçek iradesini ve miras bırakanın işlemi yapmaktaki amacını araştırır.

Aşağıdaki işlemler, somut olayın koşullarına göre muris muvazaası olarak değerlendirilebilir.

Tapuda satış gösterilen karşılıksız devirler

En sık karşılaşılan durum, miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış olarak devretmesidir. Taraflar satış yapılmış gibi görünmesine rağmen herhangi bir bedel ödenmemiş veya gösterilen bedelin ödenmesi hiç amaçlanmamış olabilir.

Örneğin miras bırakan, bir dairesini çocuklarından birine tapuda satmış ancak:

• Herhangi bir satış bedeli almamışsa,
• Devralan kişinin bedeli ödeme gücü bulunmuyorsa,
• Miras bırakanın taşınmazı satmasını gerektiren makul bir ihtiyacı yoksa,
• Miras bırakan taşınmazı kullanmayı sürdürmüşse,
• Devir diğer mirasçılardan gizlenmişse,

bu olgular muvazaa iddiasının değerlendirilmesinde dikkate alınabilir. Ancak bu belirtilerin her biri diğer delillerle birlikte incelenir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak gösterilen devirler

Miras bırakan, bakım ve gözetim karşılığında taşınmazını başka bir kişiye devredebilir. Gerçek bir bakım amacıyla yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesi kural olarak geçerlidir ve mirasçılar arasındaki eşitsizlik tek başına işlemi muvazaalı hâle getirmez.

Bununla birlikte tarafların gerçek amacı bakım sağlanması değil de taşınmazın karşılıksız devredilmesi ve bu bağışın diğer mirasçılardan gizlenmesiyse muvazaa iddiası gündeme gelebilir.

Değerlendirmede özellikle şu konular araştırılabilir:

• Miras bırakanın sözleşme tarihinde bakıma ihtiyaç duyup duymadığı
• Bakım borçlusunun fiilen bakım sağlayıp sağlamadığı
• Bakım ilişkisinin süresi ve kapsamı
• Devredilen malvarlığının toplam malvarlığına oranı
• Tarafların sözleşmeden önceki ve sonraki ilişkileri
• Miras bırakanın devirde haklı ve makul bir amacının bulunup bulunmadığı

Devredilen taşınmazın değerli olması veya bakım süresinin kısa kalması tek başına sözleşmenin muvazaalı olduğunu göstermez. Miras bırakanın sözleşmeden kısa süre sonra ölmüş olması da başlangıçtaki gerçek iradeyle birlikte değerlendirilmelidir.

Bir mirasçıya ayrıcalık sağlamak amacıyla yapılan devirler

Miras bırakan, çocuklarından veya diğer mirasçılarından birini kayırmak amacıyla taşınmazını satış gibi göstererek devretmiş olabilir. Devir alan kişinin mirasçı olması, tek başına muris muvazaası anlamına gelmez. Ancak gerçek bir satış bulunmaması ve amacın diğer mirasçıların payını azaltmak olduğunun kanıtlanması hâlinde dava açılabilir.

Özellikle miras bırakanın malvarlığının önemli bölümünü tek bir mirasçıya devretmesi, diğer mirasçılarla yaşadığı uyuşmazlıklar ve devir bedelinin ödenmemesi birlikte değerlendirilebilir.

İkinci eşe veya yakın bir kişiye yapılan görünüşte satışlar

Taşınmazın ikinci eşe, birlikte yaşanan kişiye, bakıcıya veya başka bir yakına devredilmesi de muris muvazaası iddiasına konu olabilir. Ancak tarafların yakınlığı tek başına işlemin geçersizliği için yeterli değildir.

Gerçek bir bedel ödenmişse veya devrin bakım, emek, hizmet ya da başka haklı bir nedene dayandığı ortaya konulmuşsa muris muvazaası kabul edilmeyebilir.

Aracı kişi kullanılarak gerçekleştirilen devirler

Bazı durumlarda taşınmaz önce aracı bir kişiye, ardından asıl yararlandırılmak istenen mirasçıya veya üçüncü kişiye devredilebilir. İşlemlerin kısa aralıklarla yapılması, alıcıların ödeme gücünün bulunmaması, bedellerin gerçekte ödenmemesi ve kişiler arasındaki ilişki, devir zincirinin gerçek amacının belirlenmesinde önem taşıyabilir.

Ancak her ardışık devir otomatik olarak muris muvazaası sayılmaz. İlk devrin niteliği, sonraki maliklerin iyi niyeti ve taşınmazın hangi hukuki işlemlerle el değiştirdiği ayrı ayrı incelenmelidir.

Vekil aracılığıyla yapılan muvazaalı satışlar

Miras bırakan, tapu işlemini bizzat yapmak yerine verdiği vekâletname üzerinden gerçekleştirmiş olabilir. Devrin vekil aracılığıyla yapılması muris muvazaası incelemesini engellemez. Miras bırakanın gerçek iradesinin bağışlama ve mirasçılardan mal kaçırma olduğu ortaya konulursa işlem, diğer şartların da bulunması hâlinde dava konusu edilebilir.

Bununla birlikte vekilin miras bırakanın talimatına aykırı hareket ettiği iddia ediliyorsa uyuşmazlık yalnızca muris muvazaası değil, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hükümleri bakımından da değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak işlemin tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak adlandırılması tek başına belirleyici değildir. Mahkeme, tarafların sözleşme tarihinde gerçekten ne amaçladığını, herhangi bir karşılık bulunup bulunmadığını ve miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırma iradesi taşıyıp taşımadığını araştırır.

Hangi İşlemler Muris Muvazaası Sayılmaz?

Miras bırakanın sağlığında yaptığı her taşınmaz devri veya mirasçılar arasında eşitsizlik oluşturan her kazandırma muris muvazaası değildir. Miras bırakan, kanunun çizdiği sınırlar içerisinde malvarlığı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Muris muvazaasının kabulü için görünürdeki işlemle gerçek iradenin farklı olması ve mirasçılardan mal kaçırma amacının bulunması gerekir.

Aşağıdaki işlemler, kural olarak muris muvazaası kapsamında değerlendirilmez.

Gerçek bir satış işlemi

Miras bırakan taşınmazını gerçek bir bedel karşılığında satmışsa ve tarafların iradesi tapuda gösterilen satışla örtüşüyorsa muris muvazaasından söz edilemez.

Gerçek satışın değerlendirilmesinde;

• Satış bedelinin ödenip ödenmediği,
• Alıcının ödeme gücü,
• Banka hareketleri ve ödeme belgeleri,
• Miras bırakanın satış yapma ihtiyacı,
• Satış bedelinin nasıl kullanıldığı,
• Taşınmazın işlem tarihindeki değeri

gibi hususlar incelenebilir.

Tapuda gösterilen satış bedelinin taşınmazın gerçek değerinden düşük olması tek başına işlemi muvazaalı hâle getirmez. Tarafların gerçek bir satış yapıp yapmadığı bütün delillerle belirlenir.

Tapuda açıkça bağış olarak yapılan devir

Miras bırakan, taşınmazını tapuda bağışlama işlemiyle devretmişse görünürdeki işlem ile gerçek irade arasında farklılık bulunmaz. Bu nedenle işlem klasik anlamda muris muvazaası oluşturmaz.

Ancak açıkça yapılan bağış, saklı paylı mirasçıların haklarını ihlal ediyorsa tenkis davası veya olayın özelliklerine göre mirasta denkleştirme hükümleri gündeme gelebilir. Dolayısıyla işlemin muris muvazaası sayılmaması, miras hukukunda hiçbir şekilde incelenemeyeceği anlamına gelmez.

Gerçek bir ölünceye kadar bakma sözleşmesi

Miras bırakanın bakım ve gözetim ihtiyacını karşılamak amacıyla yaptığı gerçek bir ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçılar arasında eşitsizlik doğursa bile doğrudan muris muvazaası sayılmaz.

Bakım borçlusunun sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesi, miras bırakanın bakım ihtiyacının bulunması ve sözleşmenin gerçek bir karşılık ilişkisine dayanması, işlemin geçerliliğini destekleyen olgulardır.

Bakım süresinin beklenenden kısa olması veya devredilen taşınmazın değerinin verilen bakım hizmetinden yüksek görünmesi tek başına muvazaa sonucunu doğurmaz. Sözleşmenin yapıldığı tarihteki koşullar ve tarafların başlangıçtaki iradesi esas alınır.

Miras bırakanın makul ve haklı bir nedenle yaptığı kazandırma

Miras bırakan, uzun yıllar bakımını üstlenen, ekonomik katkı sağlayan veya kendisine özel emek ve hizmet sunan bir kişiye kazandırmada bulunabilir. Bu durum, somut olayın koşullarına göre mirasçılardan mal kaçırma amacı bulunmadığını gösterebilir.

Bununla birlikte “bakım karşılığı verildi” veya “emeğinin karşılığıydı” şeklindeki açıklama tek başına yeterli değildir. İleri sürülen nedenin gerçekliği, kapsamı ve devredilen malvarlığıyla ilişkisi deliller üzerinden incelenir.

Miras bırakanın sağlığında yaptığı dengeli paylaştırma

Miras bırakan, malvarlığını sağlığında çocukları veya diğer mirasçıları arasında paylaştırmış olabilir. Her mirasçıya mutlaka aynı türde veya matematiksel olarak eşit değerde mal verilmesi gerekmez.

Taşınmazların nitelikleri, değerleri, daha önce yapılan kazandırmalar ve miras bırakanın genel paylaşım amacı birlikte değerlendirildiğinde makul bir denge bulunuyorsa, mirasçılardan mal kaçırma amacı kabul edilmeyebilir.

Ancak “aile içi paylaştırma” savunmasının ileri sürülmesi tek başına yeterli değildir. Miras bırakanın malvarlığının büyük bölümünü tek bir mirasçıya bırakıp diğerlerini önemli ölçüde karşılıksız bırakması hâlinde işlemin gerçek amacı ayrıca araştırılır.

Vasiyetname ve miras sözleşmesiyle yapılan tasarruflar

Miras bırakanın vasiyetname veya miras sözleşmesiyle gerçekleştirdiği ölüme bağlı tasarruflar, tapuda satış gibi gösterilmiş gizli bağış niteliğinde olmadığından klasik muris muvazaası kapsamında değerlendirilmez.

Bu tasarruflarda geçerlilik şartlarının bulunmaması veya saklı payların ihlal edilmesi hâlinde;

• Vasiyetnamenin iptali,
• Ölüme bağlı tasarrufun iptali,
• Tenkis,
• Miras sözleşmesinin geçerliliğine ilişkin talepler

gündeme gelebilir.

Taşınır mal, para ve şirket payı devirleri

Yargıtay’ın 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla şekillenen klasik muris muvazaası, tapuda kayıtlı taşınmazların devrine ilişkindir. Araç, para, banka hesabı, altın, menkul kıymet veya şirket payı gibi değerlerin devri bu kararın doğrudan uygulama alanında değildir.

Bununla birlikte bu devirler hukuken denetim dışında kalmaz. Olayın özelliklerine göre genel muvazaa, tenkis, mirasta denkleştirme, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya terekeye yönelik başka talepler ileri sürülebilir.

Miras bırakanın mirasçısından mal kaçırma amacı taşımayan devirleri

Miras bırakanın yaptığı işlem gerçek iradesine uygunsa veya devirde mirasçıları miras hakkından yoksun bırakma amacı bulunmuyorsa muris muvazaası kabul edilemez. Aile içi anlaşmazlık, bir mirasçıya duyulan yakınlık veya mirasçılar arasında ortaya çıkan ekonomik eşitsizlik, tek başına mal kaçırma amacını kanıtlamaz.

Bu nedenle her uyuşmazlıkta öncelikle işlemin hukuki niteliği doğru belirlenmelidir. Muris muvazaası şartları bulunmuyorsa tenkis, denkleştirme, vasiyetnamenin iptali veya genel muvazaa gibi farklı hukuki yolların süreleri ve şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

Miras Bırakanın Mal Kaçırma Amacı Nasıl Belirlenir?

Muris muvazaası davalarında belirlenmesi gereken temel konu, miras bırakanın taşınmazı devrettiği tarihteki gerçek iradesidir. İşlemin mirasçılar arasında sonradan eşitsizlik oluşturması tek başına yeterli değildir. Miras bırakanın devir sırasında bir veya birden fazla mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmayı amaçlayıp amaçlamadığı araştırılır.

Bu amaç doğrudan bir belgeyle açıklanmadığından, mahkeme olayın özelliklerinden ve çeşitli fiilî karinelerden yararlanır. Yargıtay uygulamasında da delillerin tek tek değil, birbiriyle bağlantılı şekilde değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/270, K. 2024/507

Miras bırakanın satış yapmak için makul bir nedeninin bulunması

Miras bırakanın taşınmazı neden devrettiği önemli bir değerlendirme ölçütüdür. Sağlık giderlerini karşılamak, borçlarını ödemek, yeni bir taşınmaz almak, geçimini sağlamak veya başka gerçek bir ekonomik ihtiyacı karşılamak amacıyla satış yapılmış olabilir.

Miras bırakanın satış yapmasını gerektiren makul bir ihtiyacının bulunmaması, diğer delillerle birlikte muvazaa iddiasını destekleyebilir. Ancak kişinin ekonomik ihtiyacının bulunmaması, tek başına mal kaçırma amacını kanıtlamaz.

Taşınmazı devralan kişinin ödeme gücü

Tapuda alıcı olarak görünen kişinin işlem tarihindeki geliri, malvarlığı ve ekonomik koşulları incelenebilir. Alıcının taşınmazın bedelini karşılayabilecek bir mali güce sahip olmaması, satışın gerçekliği konusunda şüphe oluşturabilir.

Alıcının ödeme gücü değerlendirilirken yalnızca düzenli maaşı değil;

• Banka hesapları,
• Birikimleri,
• Daha önce sattığı malvarlığı,
• Kredi kullanımı,
• Ailesinden aldığı mali destek,
• Diğer gelirleri

de dikkate alınabilir.

Alıcının gelirinin düşük olması tek başına satışın muvazaalı olduğunu göstermez. Bedelin hangi kaynaktan ve ne şekilde karşılandığı araştırılmalıdır.

Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği

Gerçek bir satıştan söz edilebilmesi için taraflar arasında ciddi bir bedel ilişkisinin bulunması beklenir. Satış bedelinin banka aracılığıyla ödenmesi, ödeme makbuzları, borç ilişkileri veya bedelin miras bırakan tarafından nasıl kullanıldığı satışın gerçekliğini destekleyebilir.

Buna karşılık;

• Hiçbir ödeme belgesinin bulunmaması,
• Alıcının bedeli ne zaman ve nasıl ödediğini açıklayamaması,
• Miras bırakanın malvarlığında satış bedeline ilişkin bir hareket görülmemesi,
• Tarafların ödeme konusunda birbiriyle çelişen açıklamalar yapması

diğer delillerle birlikte değerlendirilebilir.

Özellikle eski tarihli işlemlerde ödemenin mutlaka banka üzerinden yapılmış olması beklenmeyebilir. Bu nedenle belge bulunmaması otomatik olarak bedelin ödenmediği anlamına gelmez.

Tapudaki bedel ile gerçek değer arasındaki fark

Tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın işlem tarihindeki gerçek değeri arasındaki belirgin fark, muvazaa incelemesinde dikkate alınabilir. Ancak yalnızca tapu bedelinin düşük gösterilmesi muris muvazaasının kabulü için yeterli değildir.

Mahkeme, taşınmazın devir tarihindeki değerini belirlerken taşınmazın konumu, niteliği, yüzölçümü, imar durumu ve emsal satışlar gibi ölçütlerden yararlanabilir. Değer farkı; alıcının ödeme gücü, satış ihtiyacı ve diğer delillerle birlikte anlam kazanır.

Miras bırakan ile taraflar arasındaki ilişkiler

Miras bırakanın davacı mirasçılarla ve taşınmazı devralan kişiyle ilişkisi de gerçek amacın belirlenmesinde önem taşıyabilir. Aile içi anlaşmazlıklar, uzun süreli küslük, mirasçılardan birini açıkça kayırma eğilimi veya ikinci evlilikten kaynaklanan uyuşmazlıklar değerlendirmeye alınabilir.

Bununla birlikte miras bırakanın bir çocuğuyla daha yakın ilişki kurması ya da diğer mirasçılarla görüşmemesi, tek başına mal kaçırma amacını kanıtlamaz.

Bakım, emek ve minnet duygusu

Taşınmazı devralan kişinin miras bırakana uzun süre bakması, hastalık döneminde destek olması veya olağan aile yardımının ötesinde hizmet sunması, devrin haklı ve makul bir nedene dayandığını gösterebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun bazı kararlarında, miras bırakana sağlanan kapsamlı bakım ve desteğin devir bakımından bir karşılık oluşturabileceği kabul edilmiştir. Bu nedenle “satış bedeli ödenmedi” tespiti, gerçek ve kapsamlı bir bakım ilişkisi varsa tek başına muris muvazaası sonucuna götürmeyebilir.

Miras bırakanın geride bıraktığı diğer malvarlığı

Miras bırakanın malvarlığının tamamını veya önemli bölümünü bir kişiye devretmesi ile yalnızca sınırlı bir taşınmazı devretmesi farklı şekilde değerlendirilebilir.

Devirden sonra diğer mirasçılara kayda değer bir malvarlığı bırakılmış olması, bazı olaylarda mal kaçırma amacının bulunmadığını gösterebilir. Bununla birlikte geride mal bırakılmış olması da her durumda muvazaa iddiasını ortadan kaldırmaz. Devredilen ve geride kalan malvarlığının niteliği ile değerleri birlikte incelenmelidir.

Taşınmazın devirden sonraki kullanım biçimi

Miras bırakanın satıştan sonra taşınmazı malik gibi kullanmaya devam etmesi önemli bir gösterge olabilir. Örneğin kira gelirlerini almaya devam etmesi, taşınmaz üzerindeki tüm kararları kendisinin vermesi veya alıcının taşınmazla fiilen hiçbir şekilde ilgilenmemesi, görünürdeki satışın gerçekliği bakımından incelenebilir.

Miras bırakan lehine intifa veya oturma hakkı kurulmuş olması ise tek başına muvazaa anlamına gelmez. Bu hakların neden saklı tutulduğu ve işlemin genel yapısı değerlendirilmelidir.

Devrin zamanı ve gerçekleştirilme biçimi

Devrin miras bırakanın ağır hastalık döneminde, aile içi bir uyuşmazlığın hemen ardından veya kısa süre içerisinde birbirini izleyen işlemlerle yapılması değerlendirmede önem taşıyabilir.

İşlemin diğer mirasçılardan gizlenmesi de destekleyici bir olgu olabilir. Ancak miras bırakanın yaptığı bir satışı mirasçılarına bildirme zorunluluğu bulunmadığından, gizlilik tek başına muvazaanın kanıtı değildir.

Yörenin gelenekleri ve olayların olağan akışı

Yargıtay uygulamasında ülke ve yörenin gelenekleri, toplumsal eğilimler ve olayların olağan akışı da değerlendirme ölçütleri arasında sayılmaktadır. Bununla birlikte geleneksel kabuller, her somut olayda otomatik olarak uygulanamaz veya tek başına belirleyici olamaz.

Sonuç olarak mahkeme; satış bedeli, ödeme gücü, bakım ilişkisi, aile bağları, miras bırakanın ekonomik durumu ve taşınmazın kullanım biçimi gibi bütün olguları birlikte değerlendirerek gerçek iradeyi belirler. Tek bir belirtiye dayanılarak muris muvazaasının varlığı veya yokluğu sonucuna ulaşılması kural olarak yeterli değildir.

Muris Muvazaası Nasıl İspatlanır?

Muris muvazaası davasında ispat yükü, kural olarak işlemin muvazaalı olduğunu ve miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıdığını ileri süren davacıya aittir. Bu esas, Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 190. maddesindeki genel ispat kurallarına dayanır.

Davacı mirasçılar, miras bırakan ile taşınmazı devralan kişi arasında yapılan sözleşmenin tarafı değildir. Sözleşmeye göre üçüncü kişi konumunda olduklarından, muris muvazaası iddialarını tanık anlatımları dâhil olmak üzere hukuka uygun her türlü delille kanıtlayabilirler. Bu yaklaşım Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun güncel kararlarında da benimsenmektedir. Yargıtay HGK, E. 2023/270, K. 2024/507

Tapu kayıtları ve resmî senetler

Dava konusu taşınmazın geçmişten günümüze bütün tapu hareketleri incelenebilir. Tapu müdürlüğünden getirilecek kayıtlar üzerinden;

• Taşınmazın kimden kime devredildiği,
• Devir tarihi,
• Tapuda gösterilen satış bedeli,
• İşlemin satış veya başka hangi hukuki nedene dayandığı,
• İntifa ve oturma hakkı gibi sınırlı ayni haklar,
• İpotek ve diğer takyidatlar,
• Taşınmazın sonraki devirleri

belirlenebilir.

Taşınmaz kısa süre içerisinde başka kişilere devredilmişse devir zincirinin tamamının incelenmesi gerekebilir.

Banka ve ödeme kayıtları

Tapuda gösterilen satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğinin belirlenmesinde banka hesap hareketleri önemli olabilir. Miras bırakanın ve alıcının işlem tarihine yakın dönemdeki hesap hareketleri, kredi kullanımı ve para transferleri incelenebilir.

Ancak özellikle eski tarihli satışlarda ödemenin elden yapıldığı ileri sürülebilir. Banka kaydının bulunmaması tek başına bedelin ödenmediğini kanıtlamaz. Tarafların ödeme miktarı, tarihi ve kaynağı hakkındaki açıklamalarının diğer delillerle uyumu değerlendirilir.

Alıcının ekonomik ve sosyal durumu

Taşınmazı devralan kişinin işlem tarihinde satış bedelini karşılayabilecek mali güce sahip olup olmadığı araştırılabilir. Bu kapsamda;

• Çalışma ve gelir kayıtları,
• SGK kayıtları,
• Vergi kayıtları,
• Banka hesapları,
• Sahip olduğu diğer malvarlığı,
• Kredi kullanımı,
• Önceki mal satışları

değerlendirmeye alınabilir.

Alıcının ödeme gücünün bulunmaması muvazaa iddiasını destekleyebilir. Ancak bedelin başka bir kaynaktan karşılandığı kanıtlanabiliyorsa yalnızca düzenli gelirin bulunmaması yeterli olmayabilir.

Tanık anlatımları

Davacı mirasçılar, işlemin tarafı olmadıkları için tanık deliline başvurabilir. Miras bırakanın taşınmazı neden devrettiğini bilen, tarafların ödeme ilişkisine şahit olan veya taşınmazın devirden sonraki kullanımını gözlemleyen kişilerin anlatımları önem taşıyabilir.

Tanıkların özellikle şu konularda bilgi sahibi olması beklenebilir:

• Miras bırakanın devirden önceki açıklamaları
• Satış bedelinin ödenip ödenmediği
• Miras bırakanın ekonomik ihtiyacı
• Taraflar arasındaki bakım ve destek ilişkisi
• Aile içindeki uyuşmazlıklar
• Taşınmazı devirden sonra kimin kullandığı
• Kira gelirlerinin kim tarafından alındığı
• Miras bırakanın diğer mirasçılara yönelik tutumu

Tanığın taraflarla akrabalığı, olayları doğrudan görüp görmediği, anlatımının somutluğu ve diğer delillerle uyumu mahkeme tarafından değerlendirilir. Yalnızca duyuma dayalı veya genel ifadeler içeren anlatımlar sınırlı ispat gücüne sahip olabilir.

Keşif ve bilirkişi incelemesi

Mahkeme, taşınmazın özelliklerini belirlemek ve işlem tarihindeki gerçek değerini tespit etmek amacıyla keşif yapabilir ve bilirkişi raporu alabilir. Değerleme yapılırken taşınmazın devir tarihindeki;

• Konumu,
• Yüzölçümü,
• Yapı ve kullanım özellikleri,
• İmar durumu,
• Emsal satışları,
• Gelir getirme kapasitesi

incelenebilir.

Bilirkişi, tapudaki satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki farkı belirleyebilir. Ancak miras bırakanın mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığına ilişkin nihai hukuki değerlendirme bilirkişiye değil, mahkemeye aittir.

Miras bırakanın ekonomik ve sağlık durumu

Miras bırakanın taşınmazı satmaya ihtiyaç duyup duymadığı belirlenirken gelirleri, borçları, sağlık giderleri ve yaşam koşulları incelenebilir. Bu amaçla emeklilik kayıtları, banka hareketleri, borç belgeleri, sağlık giderleri veya başka taşınmaz satışlarına ilişkin kayıtlar kullanılabilir.

Miras bırakanın hasta veya ileri yaşta olması tek başına muvazaa kanıtı değildir. Ancak bakım ihtiyacı, sağlık harcamaları ve devir alan kişiyle arasındaki ilişki, işlemin amacı bakımından birlikte değerlendirilebilir.

Yazışmalar, fotoğraflar ve diğer belgeler

Taraflar arasındaki mektuplar, mesajlar, e-postalar, ödeme belgeleri, kira sözleşmeleri ve hukuka uygun şekilde elde edilmiş diğer kayıtlar delil olarak sunulabilir.

Bu belgeler özellikle taşınmazın devirden sonra kim tarafından yönetildiğini, kira gelirlerinin kime ödendiğini veya tarafların işlemi gerçekte nasıl nitelendirdiğini gösterebilir.

Özel hayatın gizliliğini ihlal eden veya hukuka aykırı şekilde elde edilen kayıtlar yargılamada kullanılamayabilir. Bu nedenle dijital delillerin elde edilme biçimi ayrıca değerlendirilmelidir.

Diğer mirasçılara yapılan kazandırmalar

Miras bırakanın yalnızca dava konusu taşınmazı değil, diğer mirasçılarına yaptığı kazandırmalar ve ölüm tarihinde bıraktığı malvarlığı da incelenebilir. Bu kayıtlar, miras bırakanın genel bir paylaştırma amacı taşıyıp taşımadığının belirlenmesine yardımcı olabilir.

Diğer mirasçılara da makul ölçüde mal veya ekonomik değer bırakılmış olması bazı olaylarda mal kaçırma amacına karşı bir gösterge oluşturabilir. Ancak bu durum her davada aynı sonucu doğurmaz.

Deliller ne zaman sunulmalıdır?

Dayanılan olayların ve delillerin dava dilekçesinde açıkça gösterilmesi önemlidir. Tapu kayıtları, banka bilgileri veya kurumlardan getirilecek belgeler davacının elinde olmasa bile hangi kayıtların nereden isteneceği mümkün olduğunca somut biçimde belirtilmelidir.

Dava açıldıktan sonra delillerin süresinde sunulmaması veya hangi olgunun hangi delille ispatlanacağının açıklanmaması usul bakımından sorun oluşturabilir. Bu nedenle dava öncesinde devir tarihleri, tapu kayıtları, tanıklar ve mali belgeler hakkında hazırlık yapılması gerekir.

Sonuç olarak muris muvazaası genellikle tek bir kesin belgeyle değil; tapu kayıtları, bedel farkı, ödeme gücü, tanık anlatımları, banka hareketleri ve aile ilişkilerinin birlikte değerlendirilmesiyle ispatlanır. Taşınmazın düşük bedelle devredilmiş olması veya alıcının mirasçı olması tek başına davanın kabulü için yeterli değildir.

Muris Muvazaası Davasını Kimler Açabilir?

Muris muvazaası davasını, miras bırakanın yaptığı muvazaalı işlem nedeniyle miras hakkı ihlal edilen mirasçılar açabilir. Davacının saklı pay sahibi olması zorunlu değildir. Bu nedenle yalnızca çocuklar, sağ kalan eş veya saklı paylı diğer mirasçılar değil; somut olaydaki mirasçılık durumuna göre saklı payı bulunmayan bir yasal mirasçı da dava açabilir.

Yargıtay uygulamasında bu hak, muvazaalı sözleşmenin tarafı olmayan ve işlem nedeniyle kendi miras hakkı zarar gören mirasçılara tanınmaktadır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2007/9815, K. 2007/11607

Mirasçılık sıfatı nasıl belirlenir?

Davacının, miras bırakanın ölüm tarihinde mirasçı olması gerekir. Mirasçılık sıfatı genellikle noterlikten veya sulh hukuk mahkemesinden alınan mirasçılık belgesiyle ortaya konulur.

Ancak aşağıdaki durumlar varsa dava hakkı ayrıca incelenmelidir:

• Mirasın reddedilmiş olması
• Mirastan feragat sözleşmesi yapılması
• Mirasçılıktan çıkarma
• Mirasçının miras bırakandan önce vefat etmesi
• Atanmış mirasçılık iddiası
• Mirasçılık belgesinin hatalı veya tartışmalı olması
• Birden fazla mirasçılık belgesinin bulunması

Özellikle mirasın reddi veya mirastan feragat hâlinde kişinin mirasçılık sıfatı ile altsoyunun durumu somut sözleşme ve mirasçılık düzenine göre değerlendirilmelidir.

Saklı payı bulunmayan mirasçı dava açabilir mi?

Evet. Muris muvazaası davası yalnızca saklı payın korunmasına yönelik değildir. Görünürdeki sözleşmenin muvazaa, gizli bağışın ise şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olduğu iddiasına dayanır.

Bu nedenle miras hakkı ihlal edilen mirasçı, saklı pay sahibi olmasa bile kendi miras payı yönünden dava açabilir. Bu özellik, muris muvazaası davasını tenkis davasından ayıran temel farklardan biridir.

Tek bir mirasçı dava açabilir mi?

Mirasçılardan biri, kural olarak diğer mirasçıların katılımı olmadan yalnızca kendi miras payı oranında tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir. Bütün mirasçıların birlikte dava açması her durumda zorunlu değildir.

Örneğin dört mirasçıdan yalnızca biri dava açıyorsa, talebini kendi miras payıyla sınırlandırabilir. Dava kabul edildiğinde tapu kaydının yalnızca davacının payı oranında iptali ve adına tescili gündeme gelebilir.

Ancak davacı, taşınmazın tamamının tapusunun iptal edilerek tereke veya bütün mirasçılar adına tescilini istiyorsa miras ortaklığının elbirliği mülkiyeti yapısı nedeniyle bütün mirasçıların katılımı, davaya onayları veya terekeye temsilci atanması gerekebilir. Bu nedenle taraf teşkili, talebin yalnızca kişisel miras payına mı yoksa terekenin tamamına mı ilişkin olduğuna göre belirlenmelidir.

Birden fazla mirasçı birlikte dava açabilir mi?

Miras hakkı ihlal edilen birden fazla mirasçı aynı davada davacı olabilir. Bu durumda her davacının mirasçılık sıfatı ve miras payı ayrı ayrı belirlenir.

Bazı mirasçıların davaya katılmaması, kendi paylarıyla sınırlı bir talebin görülmesini her zaman engellemez. Ancak taşınmazın tamamı veya tereke adına sonuç doğuracak bir talep varsa davaya katılmayan mirasçılar bakımından taraf teşkilinin tamamlanması gerekebilir.

Muris Muvazaası Davası Kime Karşı Açılır?

Dava, kural olarak dava tarihinde taşınmazın tapu kaydında malik olarak görünen kişiye yöneltilir. Tapu iptal ve tescil kararı doğrudan mevcut tapu malikinin hakkını etkileyeceğinden, doğru davalının belirlenmesi önemlidir.

Taşınmaz hâlâ ilk devralan kişinin adına kayıtlıysa

Miras bırakanın taşınmazı muvazaalı işlemle devrettiği kişi hâlen malikse dava bu kişiye karşı açılır. Devralan kişi;

• Diğer bir mirasçı,
• Mirasçının eşi veya yakını,
• Mirasçı olmayan üçüncü bir kişi,
• Bir şirket veya başka bir tüzel kişi

olabilir.

Taşınmazı devralan kişinin mirasçı olması davalı sıfatını ortadan kaldırmaz.

İlk devralan kişi vefat etmişse

Taşınmazı miras bırakandan devralan kişi daha sonra vefat etmiş ve taşınmaz onun mirasçılarına geçmişse dava, tapu kaydı ve mirasçılık durumu dikkate alınarak mevcut hak sahiplerine yöneltilmelidir.

Vefat etmiş bir kişiye karşı dava açılamayacağından, davalıların güncel nüfus ve tapu kayıtları üzerinden doğru şekilde belirlenmesi gerekir.

Taşınmaz başka bir kişiye devredilmişse

Muvazaalı ilk devirden sonra taşınmaz başka bir kişiye satılmış veya bağışlanmış olabilir. Tapu iptal talebinin mevcut tapu malikine yöneltilmesi gerekir. Bunun yanında ilk devralan kişinin de davadaki diğer talepler bakımından taraf olması gerekebilir.

Bu durumda sonraki malikin taşınmazı iyi niyetle kazanıp kazanmadığı önem taşır:

• Sonraki malik ilk işlemin muvazaalı olduğunu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa tapu kaydının iptali gündeme gelebilir.
• Sonraki malik tapu siciline güvenerek iyi niyetle ayni hak kazanmışsa Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki koruma uygulanabilir.
• Tapu iptali mümkün değilse ilk devralana veya sorumlu kişilere karşı tazminat talep edilip edilemeyeceği ayrıca değerlendirilir.

Birden fazla malik veya ayni hak sahibi varsa

Taşınmaz paylı mülkiyete geçirilmiş, birden fazla kişiye devredilmiş veya üzerinde intifa, ipotek gibi ayni haklar kurulmuş olabilir. Verilecek karar bu kişilerin tapudaki haklarını etkileyecekse davanın ilgili hak sahiplerine de yöneltilmesi gerekebilir.

Eksik veya yanlış kişiye karşı dava açılması, taraf teşkilinin tamamlanmasını gerektirebilir ve yargılamanın uzamasına neden olabilir. Bu nedenle dava öncesinde taşınmazın güncel ve geçmişe yönelik tapu kayıtlarının incelenmesi önemlidir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

“Muris muvazaası davası” olarak adlandırılan dava, uygulamada muvazaalı işlemin geçersizliğinin tespiti ile bu işleme dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptali ve mirasçı adına tescili taleplerini içerir.

Mirasçı, görünürdeki satışın tarafların gerçek iradesini yansıtmadığını, gizli bağış işleminin ise gerekli resmî şekle uygun yapılmadığını ileri sürer. Mahkeme muris muvazaasının bulunduğu sonucuna ulaşırsa geçersiz işleme dayanan tapu kaydının düzeltilmesine karar verebilir.

Tapu iptali ve miras payı oranında tescil

Davacı mirasçı, taşınmazın tamamının doğrudan kendi adına tescilini isteyemez. Talep edebileceği oran, kural olarak kendi yasal miras payıyla sınırlıdır.

Dava kabul edildiğinde;

1. Davalı adına kayıtlı tapu payının davacının miras payına karşılık gelen kısmı iptal edilir.
2. İptal edilen pay davacı mirasçı adına tescil edilir.
3. Davalı üzerinde, diğer mirasçıların dava açmadığı paylar bakımından kayıt kalmaya devam edebilir.

Birden fazla mirasçı birlikte dava açmışsa her biri kendi miras payı oranında tescil talep edebilir. Taşınmazın tamamının terekeye döndürülmesi isteniyorsa miras ortaklığının temsili ve bütün mirasçıların davadaki durumu ayrıca düzenlenmelidir.

İşlemin geçersizliğinin tespiti

Muris muvazaasında görünürdeki işlem tarafların gerçek iradelerine dayanmadığı için geçersizdir. Gizlenen bağışlama işlemi ise tapulu taşınmazların devri için gereken resmî şekle uygun yapılmadığından hüküm doğurmaz.

Mahkeme tapu iptal ve tescil talebini değerlendirirken öncelikle bu işlemlerin hukuki niteliğini ve geçerliliğini inceler. Bu nedenle dava yalnızca tapudaki teknik kaydın düzeltilmesinden ibaret değildir; kaydın dayandığı hukuki işlemin muvazaalı olup olmadığı da belirlenir.

Taşınmazın aynen tescili mümkün değilse tazminat talebi

Dava konusu taşınmaz, muvazaalı ilk devirden sonra tapu siciline güvenen iyi niyetli bir üçüncü kişiye devredilmiş olabilir. Sonraki malikin kazanımı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca korunuyorsa taşınmazın tapusunun iptali mümkün olmayabilir.

Bu durumda olayın özelliklerine göre ilk devralan kişiye veya sorumluluğu bulunan diğer kişilere karşı taşınmazın bedeline ilişkin tazminat talebi gündeme gelebilir. Tazminat talebinin hukuki dayanağı, yöneltileceği kişi, hesaplanma tarihi ve tabi olduğu süreler tapu iptal talebinden ayrı değerlendirilmelidir.

Tapu iptali mümkün olmazsa tazminat talep edilmesi düşünülüyorsa bunun dava dilekçesinde uygun bir talep biçimiyle gösterilmesi gerekir.

Muris muvazaası ve tenkis taleplerinin birlikte ileri sürülmesi

Davacı, işlemin öncelikle muris muvazaası nedeniyle geçersiz olduğuna dayanabilir; mahkemenin bu talebi kabul etmemesi ihtimaline karşı belirli şartlarla tenkis talebini ikinci sırada ileri sürebilir. Bu tür bir kurgu, terditli talep olarak düzenlenebilir.

İki talebin hukuki niteliği farklıdır:

• Muris muvazaasında işlemin baştan itibaren geçersiz olduğu ileri sürülür.
• Tenkiste işlem geçerlidir; ancak miras bırakanın tasarruf edebileceği kısmı aşarak saklı payı ihlal ettiği ölçüde azaltılması istenir.
• Muris muvazaası davasını miras hakkı ihlal edilen mirasçılar açabilir.
• Tenkis talebi yalnızca saklı payı ihlal edilen mirasçılar tarafından ileri sürülebilir.
• Tenkis davası kendine özgü hak düşürücü sürelere tabidir.

Bu nedenle yalnızca “muris muvazaası olmazsa tenkis” denilmesi yeterli olmayabilir. Her iki talebin dayandığı olayların ve talep sonucunun dava dilekçesinde açık şekilde gösterilmesi önemlidir.

Ecrimisil talebi

Muvazaalı devir nedeniyle taşınmazı kullanamayan mirasçı, şartları oluşmuşsa tapu iptal ve tescil talebiyle birlikte ecrimisil talebinde de bulunabilir. Ecrimisil, taşınmazın hak sahibi olmayan kişi tarafından kullanılması nedeniyle talep edilebilen haksız işgal tazminatıdır.

Ecrimisil bakımından;

• Taşınmazı kimin ve hangi tarihler arasında kullandığı,
• Davalının iyi veya kötü niyeti,
• Davacının miras payı,
• Taşınmazın kira veya kullanım değeri,
• İntifadan men koşulunun aranıp aranmayacağı,
• Uygulanacak zamanaşımı

ayrıca değerlendirilir.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal talebinin süreye tabi olmaması, ecrimisil talebinin de süresiz olduğu anlamına gelmez.

İhtiyati tedbir talebi

Dava devam ederken taşınmazın yeniden satılması, bağışlanması veya üzerinde üçüncü kişiler lehine hak kurulması, kararın uygulanmasını zorlaştırabilir. Bu riski azaltmak amacıyla mahkemeden taşınmazın tapu kaydı üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389 ve devamı maddeleri uyarınca tedbir talep eden tarafın;

• Korunması gereken bir hakkın bulunduğunu,
• Mevcut durumun değişmesi hâlinde hakkın elde edilmesinin zorlaşacağını veya imkânsızlaşacağını,
• Gecikme nedeniyle ciddi bir zarar doğabileceğini

yaklaşık olarak ortaya koyması gerekir.

Mahkeme tedbir talebini dosyadaki delillere göre değerlendirir. Gerektiğinde teminat yatırılmasına karar verebilir. Davanın açılmış olması, taşınmaz üzerine otomatik olarak satış ve devir yasağı konulduğu anlamına gelmez.

Dava şerhi talebi

Taşınmazın aynına ilişkin davanın tapu siciline şerh edilmesi de talep edilebilir. Dava şerhi ile ihtiyati tedbir aynı hukuki sonucu doğurmaz. Tedbir tasarruf yetkisini geçici olarak sınırlayabilirken dava şerhi, taşınmaz hakkında devam eden bir uyuşmazlık bulunduğunu tapu sicilinde görünür hâle getirir.

Somut olayda tedbir, dava şerhi veya her ikisinin birlikte talep edilip edilmeyeceği taşınmazın mevcut durumu ve devir riski dikkate alınarak belirlenmelidir.

Dava değeri, harç ve yargılama giderleri

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası malvarlığına ilişkin olduğundan dava değeri ve harç, talep edilen taşınmaz payının değeri üzerinden belirlenir. Yargılama sırasında keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda gerçek değer belirlenirse eksik harcın tamamlanması gerekebilir.

Dava kapsamında ayrıca;

• Başvuru ve karar harçları,
• Keşif giderleri,
• Bilirkişi ücretleri,
• Tapu ve kurum kayıtlarının getirtilmesi giderleri,
• Tebligat ve tanık giderleri,
• Karşı vekâlet ücreti

ortaya çıkabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce yalnızca hukuki iddiaların değil, dava değeri ve muhtemel yargılama giderlerinin de değerlendirilmesi gerekir.

Muris Muvazaası Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasının doğru mahkemede açılması gerekir. Görev ve kesin yetki kurallarına uyulmaması, davanın esasına girilmeden usul işlemleri yapılmasına ve yargılamanın uzamasına neden olabilir.

Görevli mahkeme hangisidir?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Uyuşmazlığın mirasçılar arasında yaşanması, davayı Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanına sokmaz.

Sulh Hukuk Mahkemeleri; mirasçılık belgesi verilmesi, terekenin korunması, miras ortaklığına temsilci atanması ve ortaklığın giderilmesi gibi belirli işlerde görevli olabilir. Ancak muvazaalı işleme dayanan tapu kaydının iptali ve tescili talebi Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

Dava açılmadan önce mirasçılık belgesinin alınması veya terekeye temsilci atanması gerekiyorsa bu işlemler ayrıca Sulh Hukuk Mahkemesinde yürütülebilir.

Yetkili mahkeme hangisidir?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir davadır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca yetkili mahkeme, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu yetki kesin niteliktedir. Taraflar anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili hâle getiremez. Mahkeme, kesin yetkiyi taraflar ileri sürmese bile kendiliğinden inceler.

Örneğin miras bırakan ve bütün mirasçılar Ankara’da yaşıyor olsa bile dava konusu taşınmaz Antalya’daysa tapu iptal ve tescil davasının Antalya’daki görevli Asliye Hukuk Mahkemesinde açılması gerekir.

Birden fazla taşınmaz varsa dava nerede açılır?

Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12/3. maddesi uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde diğer taşınmazlar hakkında da dava açılması mümkün olabilir.

Örneğin aynı muvazaalı işlem zinciri kapsamında Ankara ve İzmir’de bulunan iki taşınmaz dava konusu ediliyorsa, usul koşulları bulunmak şartıyla taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde her iki taşınmaza ilişkin talep ileri sürülebilir.

Bununla birlikte;

• Taşınmazların farklı kişilere ait olması,
• Farklı tarihlerde ve birbirinden bağımsız işlemlerle devredilmesi,
• Davalılar arasında hukuki bağlantı bulunmaması,
• Her taşınmaz bakımından farklı delillerin incelenmesi gerekmesi

hâlinde taleplerin aynı davada birleştirilip birleştirilemeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Yalnızca tazminat talep ediliyorsa yetki değişebilir mi?

Dava tapu iptali ve tescil talebini içeriyorsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ancak taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişinin mülkiyetine geçmiş ve artık yalnızca şahsi nitelikte bir tazminat talep ediliyorsa yetkili mahkeme farklı kurallara göre belirlenebilir.

Bu durumda davalının yerleşim yeri, haksız fiil veya sözleşme ilişkisi gibi yetki kuralları somut talebin hukuki dayanağına göre incelenmelidir. Taşınmazla bağlantılı her dava otomatik olarak taşınmazın bulunduğu yerde açılmaz.

Muris muvazaası davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası, mevcut düzenlemeye göre dava şartı arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklar arasında açıkça sayılmamıştır. Bu nedenle dava açılmadan önce zorunlu arabulucuya başvurulması kural olarak gerekmez.

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Ancak muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, ortaklığın giderilmesi davasından farklıdır. Türkiye Barolar Birliği bilgilendirmesi

Aynı uyuşmazlıkta;

• Ortaklığın giderilmesi,
• Terekenin paylaşılması,
• Ecrimisil veya tazminat,
• Başka bir alacak talebi

de ileri sürülecekse her talebin arabuluculuk şartı ayrı ayrı incelenmelidir. Bir talebin zorunlu arabuluculuk kapsamında olmaması, aynı davada ileri sürülmek istenen bütün taleplerin de kapsam dışında olduğu anlamına gelmeyebilir.

Taraflar isterlerse, üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri konular bakımından ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir. Ancak anlaşmanın taşınmaz devri veya ayni hak değişikliği içermesi hâlinde arabuluculuk anlaşmasının tapuda uygulanabilmesi için kanundaki özel usul ve şerh şartlarına uyulması gerekir.

Mahkeme kararı sonrası kanun yolları

Asliye Hukuk Mahkemesinin kararına karşı, kararın niteliği ve yürürlükteki parasal sınırlar dikkate alınarak istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı şartları bulunuyorsa temyiz yolu da gündeme gelebilir.

Dava değerine bağlı kanun yolu sınırları her yıl değişebildiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan tutarların ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Muris Muvazaası Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası, kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bunun nedeni, görünürdeki işlemin muvazaa nedeniyle baştan itibaren geçersiz olması ve davanın geçersiz işleme dayanan tapu kaydının düzeltilmesini amaçlamasıdır.

Muvazaalı işlem yalnızca üzerinden uzun zaman geçtiği için geçerli hâle gelmez. Yargıtay uygulamasında da muris muvazaasına dayalı davanın herhangi bir süreye bağlı olmaksızın açılabileceği kabul edilmektedir. Yargıtay kararı: muris muvazaası ve süre

Süre ne zaman başlar?

Muris muvazaası davasında bir zamanaşımı süresi başlamaz. Ancak dava, miras bırakan hayattayken açılamaz. Mirasçılık sıfatı miras bırakanın ölümüyle doğduğu için mirasçılar ancak ölümden sonra dava açabilir.

Örneğin taşınmaz 2005 yılında devredilmiş, miras bırakan 2020 yılında vefat etmiş ve mirasçı işlemi 2026 yılında öğrenmiş olabilir. Bu durumda yalnızca devir veya ölüm tarihinin üzerinden belirli bir süre geçmiş olması, muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasını kendiliğinden engellemez.

On yıllık dava açma süresi var mıdır?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası için miras bırakanın ölümünden itibaren başlayan genel bir 10 yıllık dava açma süresi bulunmamaktadır. İnternette bu davanın on yıl içinde açılması gerektiği yönünde bilgilerle karşılaşılabilse de bu açıklama, klasik muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil talebi bakımından doğru değildir.

On yıllık veya başka süreler;

• Tenkis,
• Tazminat,
• Sebepsiz zenginleşme,
• Vasiyetnamenin iptali,
• Kazandırıcı zamanaşımı

gibi farklı hukuki kurumlarla karıştırılmamalıdır.

Uzun süre dava açılmaması hakkın kaybedilmesine neden olur mu?

Mirasçının uzun süre sessiz kalması, tek başına muris muvazaası davası açma hakkını ortadan kaldırmaz. Yargıtay uygulamasında yalnızca aradan uzun zaman geçmesine dayanılarak dava açılmasının dürüstlük kuralına aykırı veya hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmemesi gerektiği belirtilmektedir.

Bununla birlikte uzun süre beklenmesi uygulamada önemli sorunlara neden olabilir:

• Tanıklar vefat edebilir veya olayları hatırlamayabilir.
• Banka ve ödeme kayıtlarına ulaşılması zorlaşabilir.
• Taşınmaz birden fazla kez el değiştirebilir.
• Taşınmaz üzerinde ipotek veya başka ayni haklar kurulabilir.
• Miras bırakanın ekonomik durumunu gösteren belgeler kaybolabilir.
• Sonraki maliklerin iyi niyet iddiaları gündeme gelebilir.

Bu nedenle davanın süreye tabi olmaması, hukuki ve delil güvenliği bakımından sınırsız biçimde beklenebileceği anlamına gelmez.

Kazandırıcı zamanaşımı davayı etkileyebilir mi?

Muvazaalı işlemin doğrudan tarafı olan kişi, işlemin gerçek niteliğini bildiğinden iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bununla birlikte taşınmazın daha sonra başka kişilere devredilmesi hâlinde tapu siciline güven, iyi niyet ve kazandırıcı zamanaşımı hükümleri ayrıca değerlendirilebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 712. maddesinde, geçerli bir hukuki neden bulunmaksızın tapuda malik olarak kayıtlı olan kişinin taşınmazı iyi niyetle, davasız ve aralıksız on yıl süreyle zilyetliğinde bulundurması hâlinde kaydın geçerliliğine itiraz edilememesine ilişkin bir düzenleme bulunmaktadır.

Bu nedenle “muris muvazaası davasında süre yoktur” ilkesi, sonraki maliklerin iyi niyetli kazanımı veya kazandırıcı zamanaşımı iddialarının hiçbir şekilde değerlendirilmeyeceği anlamına gelmez. Tapu silsilesi ve her malikin taşınmazı hangi koşullarda edindiği incelenmelidir.

Tenkis talebinde süre var mıdır?

Evet. Muris muvazaası talebinden farklı olarak tenkis davası hak düşürücü sürelere tabidir. Türk Medeni Kanunu’nun 571. maddesine göre tenkis davası açma hakkı:

• Mirasçının saklı payının zedelendiğini öğrendiği tarihten itibaren bir yıl,
• Her hâlde vasiyetnamelerde açılma tarihinden, diğer tasarruflarda mirasın açıldığı tarihten itibaren on yıl

geçmekle düşer.

Muris muvazaası talebiyle birlikte terditli olarak tenkis talep edilecekse bu sürelerin ayrıca korunması gerekir. Muris muvazaası davasının süreye tabi olmaması, tenkis talebinin hak düşürücü süresini durdurmaz veya ortadan kaldırmaz.

Tazminat talebi de süresiz midir?

Hayır. Taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişiye geçmesi nedeniyle tapu iptali mümkün değilse ileri sürülebilecek tazminat talebi, dayandığı hukuki sebebe göre zamanaşımına tabi olabilir.

Tazminat talebinin;

• Haksız fiil,
• Sebepsiz zenginleşme,
• Sözleşmeye aykırılık,
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması,
• Başka bir sorumluluk nedeni

üzerinden ileri sürülmesine göre uygulanacak süre değişebilir. Bu nedenle tapu iptal talebine ilişkin “süre yoktur” ilkesi tazminat talebine doğrudan uygulanmamalıdır.

Ecrimisil talebinde süre var mıdır?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil talebiyle birlikte istenebilecek ecrimisil, ayrı bir alacak talebidir. Yargıtay uygulamasında ecrimisil talepleri kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabi kabul edilmektedir.

Ecrimisilin hangi tarihten itibaren istenebileceği; davalının sıfatına, iyi veya kötü niyetine, taşınmazın kullanımına ve mirasçılar arasında intifadan men koşulunun aranıp aranmayacağına göre değişebilir.

Süreler bakımından yapılması gereken değerlendirme

Bir uyuşmazlıkta yalnızca muris muvazaasına dayalı tapu iptali değil; tenkis, tazminat ve ecrimisil gibi birden fazla talep gündeme gelebilir. Bu taleplerin her birinin başlangıç tarihi ve tabi olduğu süre farklıdır.

Bu nedenle miras bırakanın ölüm tarihi, işlemin öğrenildiği tarih, taşınmazın sonraki devirleri ve talep edilen hukuki sonuçlar ayrı ayrı belirlenmelidir.

Taşınmaz Üçüncü Kişiye Devredilmişse Ne Olur?

Miras bırakanın taşınmazı muvazaalı olarak devrettiği kişi, taşınmazı daha sonra başka bir kişiye satmış veya bağışlamış olabilir. Böyle bir durumda ilk işlemin muvazaalı olduğunun belirlenmesi tek başına mevcut tapu kaydının iptali için yeterli olmayabilir. Taşınmazı sonradan edinen kişinin iyi niyetli olup olmadığı ayrıca incelenir.

Bu değerlendirmede Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güveni koruyan 1023. maddesi ile iyi niyetli olmayan kişilerin kazanımını koruma dışında bırakan 1024. maddesi birlikte uygulanır.

İyi niyetli üçüncü kişi kimdir?

Taşınmazı tapuda malik olarak görünen kişiden devralan ve tapu kaydının gerçeği yansıtmadığını bilmeyen veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmayan kişi iyi niyetli üçüncü kişi olarak değerlendirilebilir.

Sonraki malik;

• İlk devrin muvazaalı olduğunu bilmiyorsa,
• Devir zincirinde şüphe uyandıran açık durumlar bulunmuyorsa,
• Tapu siciline güvenerek ayni hak kazanmışsa,
• Kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermişse,

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki korumadan yararlanabilir.

İyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunursa taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek mirasçılar adına tescil edilmesi mümkün olmayabilir.

Kötü niyetli üçüncü kişinin tapusu iptal edilebilir mi?

Taşınmazı sonradan devralan kişi ilk işlemin muvazaalı olduğunu biliyor veya somut koşullar nedeniyle bilmesi gerekiyorsa tapu siciline güven ilkesinden yararlanamaz.

Kötü niyetin değerlendirilmesinde özellikle şu olgular dikkate alınabilir:

• Sonraki malikin ilk devralanın yakın akrabası olması
• Taşınmazın kısa aralıklarla el değiştirmesi
• Devir bedelinin gerçek değere göre dikkat çekici ölçüde düşük olması
• Bedelin ödendiğine ilişkin kayıt bulunmaması
• Sonraki malikin aile içindeki miras uyuşmazlığını bilmesi
• Miras bırakanın veya ilk devralanın taşınmazı kullanmayı sürdürmesi
• Taraflar arasında ekonomik veya kişisel bağlantı bulunması
• Devirlerin dava açılacağını öğrenmelerinden sonra yapılması
• Sonraki malikin taşınmazın hukuki durumunu araştırmasını gerektiren açık belirtilerin bulunması

Bu olguların hiçbiri tek başına üçüncü kişinin kötü niyetini kesin olarak kanıtlamaz. Mahkeme, devir tarihindeki bütün koşulları birlikte değerlendirir.

Akrabaya yapılan ikinci devir kötü niyeti kanıtlar mı?

Taşınmazın ilk devralanın eşine, çocuğuna veya başka bir yakınına geçirilmesi, kötü niyet incelemesinde önemli olabilir. Ancak yalnızca akrabalık ilişkisine dayanılarak tapu kaydının iptaline karar verilemez.

Yakın kişinin işlemin geçmişini bilip bilmediği, bedel ödeyip ödemediği, taşınmazı hangi amaçla edindiği ve aile içindeki uyuşmazlıktan haberdar olup olmadığı araştırılmalıdır.

Üçüncü kişinin iyi niyetli olduğunu kim kanıtlar?

Türk Medeni Kanunu’nda iyi niyetin varlığı kural olarak asıldır. Ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz.

Davacı mirasçı, sonraki malikin ilk işlemin muvazaalı olduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini gösteren olguları ve delilleri ortaya koymalıdır. Üçüncü kişi ise taşınmazı olağan koşullarda edindiğini, bedel ödediğini ve tapu kaydına güvenerek hareket ettiğini savunabilir.

Taşınmaz birden fazla kez devredilmişse ne yapılır?

Taşınmazın birden fazla kişiye devredildiği durumlarda bütün devir zinciri incelenmelidir. Her devir bakımından;

• İşlemin tarihi ve türü,
• Tapuda gösterilen bedel,
• Gerçek ödeme durumu,
• Taraflar arasındaki ilişki,
• Sonraki malikin iyi niyeti,
• Taşınmazın fiilî kullanımı

ayrı ayrı değerlendirilir.

Ara maliklerden birinin kötü niyetli olması, son malikin de otomatik olarak kötü niyetli olduğu anlamına gelmez. Son malik iyi niyetle tapu siciline güvenerek hak kazanmışsa onun kazanımı korunabilir.

Dava kime karşı açılmalıdır?

Tapu iptal ve tescil talebi, kural olarak dava tarihindeki tapu malikine yöneltilmelidir. Çünkü verilecek iptal ve tescil kararı mevcut malikin tapu hakkını doğrudan etkiler.

Taşınmazı muvazaalı işlemle ilk devralan kişi artık malik değilse bile;

• Tazminat,
• Taşınmazın bedeli,
• Ecrimisil,
• Yargılama giderleriyle bağlantılı talepler

bakımından davada taraf olması gerekebilir. Talebin hukuki niteliğine göre mevcut malik ile ilk devralan kişiye birlikte veya terditli talepler yöneltilmesi değerlendirilebilir.

Tapu iptal edilemiyorsa tazminat istenebilir mi?

Taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişinin mülkiyetine geçtiği için tapu iptali mümkün olmazsa, şartları bulunuyorsa taşınmazı muvazaalı işlemle devralıp daha sonra elinden çıkaran kişiye karşı tazminat talep edilebilir.

Tazminat bakımından;

• Sorumlu kişinin kim olduğu,
• Davacının miras payı,
• Taşınmazın hangi tarihteki değerinin esas alınacağı,
• Faizin başlangıç tarihi,
• Zamanaşımı,
• Davalının elde ettiği yarar ve davacının zararı

ayrıca belirlenmelidir.

Tazminat talebi, tapu iptal ve tescil talebinden farklı bir hukuki sonuca yöneldiği için dava dilekçesinde açık ve usulüne uygun şekilde ileri sürülmelidir.

Dava sırasında taşınmaz yeniden devredilirse ne olur?

Dava açılması, taşınmazın devrini kendiliğinden engellemez. Tapu kaydında herhangi bir tedbir veya dava şerhi bulunmuyorsa mevcut malik taşınmazı başka bir kişiye devretmeye çalışabilir.

Bu nedenle dava açılırken veya yargılama sırasında;

• Tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması,
• Taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi,
• Dava şerhi verilmesi

talep edilebilir.

Mahkeme, ihtiyati tedbir için yaklaşık ispat ve diğer kanuni şartların bulunup bulunmadığını değerlendirir. Tedbir kararı verilmesi otomatik değildir ve gerektiğinde davacıdan teminat istenebilir.

Tapuya dava şerhi konulması üçüncü kişinin durumunu etkiler mi?

Tapu kaydında dava şerhi bulunması, taşınmazı sonradan edinen kişinin devam eden uyuşmazlıktan habersiz olduğunu ileri sürmesini önemli ölçüde etkileyebilir. Şerhten sonra taşınmazı devralan kişi, tapu sicilinde dava bulunduğunu görerek işlem yapmış olur.

Ancak dava şerhi, ihtiyati tedbir gibi taşınmazın devrini doğrudan yasaklamaz. Bu nedenle taşınmazın el değiştirme riski varsa yalnızca şerhin mi yoksa ayrıca ihtiyati tedbirin mi talep edileceği somut olaya göre belirlenmelidir.

Sonuç olarak taşınmazın üçüncü kişiye devredilmiş olması muris muvazaası iddiasını ortadan kaldırmaz; ancak talep edilebilecek hukuki sonucu değiştirebilir. Mevcut malikin iyi niyetli olup olmadığına göre tapu iptali ve tescil veya tazminat seçenekleri değerlendirilmelidir.

Muris Muvazaası ve Tenkis Davası Arasındaki Farklar

Muris muvazaası ve tenkis davası, miras bırakanın sağlığında veya ölüme bağlı bir tasarrufla yaptığı kazandırmalar nedeniyle mirasçıların başvurabileceği iki farklı hukuki yoldur. Her iki dava miras hakkının korunmasıyla ilgili olsa da işlemin geçerliliği, dava açabilecek kişiler, talep edilebilecek pay ve süreler bakımından önemli farklılıklar taşır.

İşlemin geçerliliği bakımından fark

Muris muvazaasında görünürdeki satış, tarafların gerçek iradesine uygun olmadığı için muvazaa nedeniyle geçersizdir. Gizli bağış işlemi de tapulu taşınmazın bağışlanması için gerekli resmî şekle uygun gerçekleştirilmediğinden hüküm doğurmaz.

Tenkis davasında ise miras bırakanın yaptığı bağış, vasiyetname veya diğer kazandırma kural olarak geçerlidir. Ancak bu tasarruf miras bırakanın serbestçe tasarruf edebileceği kısmı aşarak saklı payları ihlal etmiştir. Tenkisle işlem tamamen geçersiz sayılmaz; yalnızca saklı pay ihlalini giderecek oranda azaltılır.

Davayı açabilecek mirasçılar bakımından fark

Muris muvazaası davasında davacının saklı pay sahibi olması gerekmez. Muvazaalı işlem nedeniyle miras hakkı ihlal edilen mirasçı, kendi miras payı yönünden dava açabilir.

Tenkis davası ise yalnızca saklı paylı mirasçıları korur. Saklı payı bulunmayan bir mirasçı, yapılan bağış nedeniyle miras payı azalmış olsa bile yalnızca bu nedenle tenkis davası açamaz.

Talep edilebilecek pay bakımından fark

Muris muvazaası kabul edilirse davacı, yasal miras payı oranında tapu iptali ve tescil talep edebilir. Dava yalnızca saklı pay açığını gidermeye yönelik değildir.

Tenkis davasında ise davacı, kazandırmanın tamamının iptalini veya yasal miras payının tamamını isteyemez. Korunan miktar, saklı payındaki eksiklikle sınırlıdır.

Mal kaçırma amacı bakımından fark

Muris muvazaasında miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma amacı temel unsurdur. Bu amaç kanıtlanamazsa satışın gerçekte bağış olduğu düşünülse bile klasik muris muvazaası talebi kabul edilmeyebilir.

Tenkis davasında miras bırakanın saklı paylı mirasçılarına zarar vermek istemesi kural olarak aranmaz. Miras bırakan böyle bir amaç taşımamış olsa bile tasarruf edilebilir kısmı aşan kazandırma saklı payı ihlal ediyorsa tenkis gündeme gelebilir.

Bununla birlikte kanunda belirli kazandırmalar için miras bırakanın saklı pay kurallarını etkisiz kılma amacı ayrıca önem taşıyabilir. Her kazandırmanın tenkise tabi olup olmadığı Türk Medeni Kanunu’ndaki düzenlemeler üzerinden belirlenmelidir.

Dava konusu malvarlığı bakımından fark

Klasik muris muvazaası uygulaması, Yargıtay’ın 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında tapuda kayıtlı taşınmazların muvazaalı devrine ilişkindir.

Tenkis davası ise şartları bulunuyorsa;

• Taşınmaz bağışları,
• Para ve taşınır mal kazandırmaları,
• Şirket payı devirleri,
• Vasiyetnameyle yapılan kazandırmalar,
• Miras sözleşmesindeki tasarruflar,
• Belirli hayat sigortası kazandırmaları

gibi farklı malvarlığı değerleri bakımından gündeme gelebilir.

Süreler bakımından fark

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil talebi kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.

Tenkis davasında ise Türk Medeni Kanunu’nun 571. maddesindeki hak düşürücü süreler uygulanır. Dava hakkı, mirasçının saklı payının zedelendiğini öğrendiği tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde kanunda belirlenen başlangıç tarihlerinden itibaren on yıl geçmekle düşer.

Tenkis hakkında daha ayrıntılı bilgi için Tenkis Davası, Saklı Pay ve Saklı Paylı Mirasçılar başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Muris muvazaası ve tenkis aynı davada istenebilir mi?

İki talep, şartları bulunuyorsa aynı dava dilekçesinde terditli olarak ileri sürülebilir. Davacı öncelikle işlemin muris muvazaası nedeniyle geçersiz olduğunu ve tapu kaydının iptalini; bu talep kabul edilmezse kazandırmanın saklı payı ihlal eden bölümünün tenkisini isteyebilir.

Terditli talepte mahkeme önce asıl talebi inceler. Muris muvazaası talebi kabul edilirse ikinci sıradaki tenkis talebinin incelenmesine gerek kalmaz. Asıl talep reddedilirse tenkisin şartları ve hak düşürücü süreleri ayrıca değerlendirilir.

Her iki talebin;

• Dayandığı olayların,
• Hukuki sebeplerinin,
• Talep edilen payların,
• Dava değerinin,
• İspat araçlarının

dava dilekçesinde birbirinden ayrılarak gösterilmesi gerekir.

Muris Muvazaası Davasının Sonuçları

Muris muvazaası davasının sonucu; işlemin muvazaalı olup olmadığına, davacının miras payına, taşınmazın güncel malikine ve dava dilekçesinde ileri sürülen taleplere göre değişir.

Mahkeme muris muvazaasının kanıtlandığı sonucuna ulaşırsa geçersiz işleme dayanan tapu kaydının iptaline ve şartları bulunuyorsa davacı mirasçı adına tesciline karar verebilir.

Tapu kaydının iptali ve mirasçı adına tescil

Dava kabul edildiğinde davalı adına kayıtlı taşınmazın, davacının miras payına karşılık gelen kısmı iptal edilerek davacı adına tescil edilir.

Örneğin davacının miras payı dörtte bir ise ve dava yalnızca bu mirasçı tarafından kendi payı için açılmışsa tapu kaydının kural olarak dörtte birlik bölümünün iptali ve davacı adına tescili gündeme gelir. Taşınmazın tamamı otomatik olarak davacının mülkiyetine geçmez.

Birden fazla mirasçı birlikte dava açmışsa her davacı adına kendi miras payı oranında tescil yapılabilir. Talep terekenin tamamına ilişkinse miras ortaklığının temsili ve taraf teşkili kurallarının yerine getirilmiş olması gerekir.

İşlemin baştan itibaren geçersiz kabul edilmesi

Muris muvazaasında görünürdeki işlem tarafların gerçek iradesine dayanmadığı, gizli bağış ise resmî şekil koşuluna uygun yapılmadığı için geçersiz kabul edilir.

Mahkeme kararıyla bu geçersiz işleme dayanılarak oluşturulan tapu kaydı düzeltilir. Bu yönüyle sonuç, geçerli bir işlemin yalnızca ileriye dönük ortadan kaldırılmasından farklıdır.

Davaya katılmayan mirasçıların durumu

Mirasçılardan yalnızca biri kendi payı oranında dava açmışsa, verilecek karar kural olarak bu mirasçının talebiyle sınırlı olur. Davaya katılmayan mirasçıların payları kendiliğinden onların adına tescil edilmez.

Diğer mirasçılar da şartları bulunuyorsa kendi miras payları için ayrı dava açabilir. Ancak önceki kararın sonraki yargılamadaki etkisi; tarafların, taşınmazın, hukuki sebebin ve talep sonucunun aynı olup olmadığına göre değerlendirilir.

Taşınmazın tamamının tereke adına tescili talep edilmişse bütün mirasçıların davaya katılımı, onayı veya terekeye temsilci atanması gerekebilir.

İyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir

Taşınmaz muvazaalı ilk devirden sonra iyi niyetli bir üçüncü kişiye geçmişse, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca bu kişinin kazanımı korunabilir. Böyle bir durumda ilk işlem muvazaalı olsa bile mevcut tapu kaydı iptal edilemeyebilir.

Sonraki malik ilk işlemi biliyor veya bilmesi gerekiyorsa iyi niyet korumasından yararlanamaz. Bu durumda tapu kaydının miras payı oranında iptali ve tescili gündeme gelebilir.

Tapu iptali mümkün değilse tazminata karar verilebilir

Taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişinin mülkiyetine geçmesi veya başka bir nedenle aynen tescilin mümkün olmaması hâlinde, şartları varsa taşınmazı muvazaalı şekilde devralıp elinden çıkaran kişiye karşı tazminat talep edilebilir.

Mahkemenin tazminata karar verebilmesi için bu talebin usulüne uygun biçimde ileri sürülmesi gerekir. Tazminatın kapsamı, değerleme tarihi, faiz ve zamanaşımı somut talebin hukuki dayanağına göre belirlenir.

Tapu iptal talebinin reddedilmesi, dava dilekçesinde bulunmayan bir tazminata mahkemenin kendiliğinden karar vereceği anlamına gelmez.

Ecrimisile karar verilebilir

Davacı, taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle ecrimisil talebinde bulunmuşsa mahkeme bu talebi tapu iptal ve tescil talebinden ayrı olarak değerlendirir.

Ecrimisilin kabulü hâlinde davacının miras payı, taşınmazın kullanım süresi, emsal kira bedelleri, davalının iyi veya kötü niyeti ve zamanaşımı dikkate alınarak bir bedel belirlenebilir.

Tapu iptal ve tescil davasının kabul edilmesi, ecrimisil talebinin de otomatik olarak kabul edileceği anlamına gelmez. Ecrimisilin kendi koşullarının ayrıca oluşması gerekir.

Terditli tenkis talebi incelenebilir

Davacı, muris muvazaası kabul edilmezse tenkis talebinde bulunmuş olabilir. Mahkeme öncelikle muris muvazaası talebini inceler.

Muris muvazaası kanıtlanamazsa;

• Davacının saklı pay sahibi olup olmadığı,
• Saklı payın ihlal edilip edilmediği,
• Kazandırmanın tenkise tabi olup olmadığı,
• Hak düşürücü sürelerin korunup korunmadığı,
• Tereke ve kazandırma değerleri

incelenerek tenkis talebi hakkında karar verilebilir.

Muris muvazaası talebi reddedildiğinde, usulüne uygun bir terditli talep bulunmuyorsa mahkeme kendiliğinden tenkise karar veremez.

Dava reddedilebilir

Mahkeme aşağıdaki nedenlerle davanın reddine karar verebilir:

• Gerçek bir satış yapıldığının anlaşılması
• Satış bedelinin ödendiğinin kanıtlanması
• Miras bırakanın mal kaçırma amacının bulunmaması
• Devrin gerçek bir bakım veya hizmet karşılığı yapılması
• Davacının mirasçılık sıfatının bulunmaması
• Yanlış kişiye dava yöneltilmesi
• Son malikin iyi niyetli kazanımının korunması
• İddiaların yeterli delille kanıtlanamaması
• Usule ilişkin dava şartlarının yerine getirilmemesi

Davanın reddedilmesi hâlinde mevcut tapu kaydı korunur. Ancak terditli tazminat veya tenkis talebi bulunuyorsa mahkeme bu talepleri ayrıca inceleyebilir.

Yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücreti

Dava sonunda harç, keşif, bilirkişi, tebligat ve diğer yargılama giderlerinin hangi tarafa yükletileceğine mahkeme karar verir. Davayı kaybeden taraf, kural olarak yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir.

Ayrıca kendisini avukatla temsil ettiren ve davada haklı çıkan taraf lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı vekâlet ücretine hükmedilebilir. Dava kısmen kabul edilirse giderler ve vekâlet ücreti kabul ve ret oranlarına göre paylaştırılabilir.

Tapu işlemi karar kesinleşince yapılır

Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptal ve tescil kararları kesinleşmeden uygulanamaz. İlk derece mahkemesinin karar vermesi, tapu kaydının aynı gün değiştirilmesi sonucunu doğurmaz.

Karara karşı istinaf ve şartları varsa temyiz süreçleri tamamlandıktan sonra kesinleşme şerhi düzenlenir. Kesinleşen mahkeme kararı ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kararda belirtilen iptal ve tescil işlemleri gerçekleştirilir.

Karar kesinleşinceye kadar taşınmazın devredilme riski bulunuyorsa, daha önce verilmiş ihtiyati tedbir kararının kapsamı ve devamı ayrıca önem taşır.

Sonuç olarak muris muvazaası davasının kabulü, yalnızca işlemin muvazaalı olduğunun açıklanmasıyla sınırlı değildir. Davacının talebine göre tapu kaydının düzeltilmesi, miras payı oranında tescil, ecrimisil veya tazminat gibi farklı sonuçlar doğabilir.

Muris Muvazaası Davası Süreci Nasıl İlerler?

Muris muvazaası davasının sağlıklı şekilde yürütülebilmesi için miras bırakanın yaptığı devirlerin, taşınmazların güncel durumunun ve mirasçılık yapısının dava açılmadan önce incelenmesi gerekir. İzlenecek yol, her uyuşmazlığın özelliklerine göre değişmekle birlikte süreç genel olarak aşağıdaki aşamalardan oluşur.

1. Mirasçılık durumunun belirlenmesi

İlk olarak miras bırakanın yasal mirasçıları ve miras payları belirlenir. Bunun için noterlikten veya Sulh Hukuk Mahkemesinden mirasçılık belgesi alınabilir.

Mirasçılık belgesi incelenirken;

• Davacının mirasçılık sıfatı,
• Yasal miras payı,
• Mirası reddeden kişilerin bulunup bulunmadığı,
• Mirastan feragat sözleşmeleri,
• Mirasçılıktan çıkarma iddiaları,
• Miras bırakandan önce vefat eden mirasçılar ve onların altsoyu

dikkate alınmalıdır.

2. Taşınmaz ve tapu kayıtlarının araştırılması

Miras bırakanın sağlığında sahip olduğu ve devrettiği taşınmazlar belirlenir. Dava konusu edilecek taşınmazın güncel ve geçmişe yönelik tapu kayıtları incelenir.

Bu incelemede özellikle;

• Taşınmazın ada ve parsel bilgileri,
• Devir tarihleri,
• İşlemlerin satış, bağış veya başka hangi nedenle yapıldığı,
• Tapuda gösterilen bedeller,
• Taşınmazı devralan kişiler,
• Sonraki satış ve devirler,
• İpotek, intifa ve diğer takyidatlar,
• Mevcut tapu maliki

tespit edilir.

Davanın doğru kişiye yöneltilebilmesi ve üçüncü kişilerin durumunun değerlendirilebilmesi için güncel tapu kaydı mutlaka kontrol edilmelidir.

3. Olayların kronolojik olarak hazırlanması

Miras bırakanın taşınmazı ne zaman, kime ve hangi koşullarda devrettiği kronolojik olarak ortaya konulur. Devir tarihindeki aile ilişkileri, miras bırakanın sağlık ve ekonomik durumu ile taşınmazın kullanım biçimi belirlenir.

Hazırlanacak kronolojide şu tarihlere yer verilebilir:

• Taşınmazın miras bırakan tarafından edinilmesi
• Muvazaalı olduğu ileri sürülen devir
• Satış bedeline ilişkin ödemeler
• Miras bırakanın hastalık ve bakım dönemleri
• Taşınmazın sonraki devirleri
• Miras bırakanın ölüm tarihi
• Mirasçıların işlemi öğrenme tarihi
• Taraflar arasındaki ihtar veya yazışmalar

Kronolojik çalışma, hangi olayın hangi delille kanıtlanacağını belirlemeyi kolaylaştırır.

4. Delillerin ve tanıkların belirlenmesi

Dava açılmadan önce mevcut belgeler toplanmalı ve bilgi sahibi tanıklar belirlenmelidir. Tapu veya banka kayıtları davacının elinde değilse bu kayıtların hangi kurumlardan isteneceği dava dilekçesinde açıklanabilir.

Bu aşamada;

• Tapu kayıtları ve resmî senetler,
• Banka hesap hareketleri,
• Ödeme belgeleri,
• SGK ve vergi kayıtları,
• Miras bırakanın sağlık ve gelir belgeleri,
• Kira sözleşmeleri ve kira ödemeleri,
• Mesajlar, e-postalar ve diğer yazışmalar,
• Tanıkların hangi olayları bildiği

tespit edilir.

Tanık listesi hazırlanırken yalnızca taraflarla yakınlığı değil, tanığın olayı doğrudan görüp görmediği ve hangi somut konularda bilgi verebileceği değerlendirilmelidir.

5. Hukuki taleplerin belirlenmesi

Toplanan bilgiler üzerinden hangi taleplerin ileri sürüleceği belirlenir. Dava yalnızca tapu iptal ve tescil talebini içerebileceği gibi somut olayın koşullarına göre;

• Miras payı oranında tapu iptali ve tescil,
• Tereke adına tescil,
• Tazminat,
• Ecrimisil,
• Terditli tenkis,
• İhtiyati tedbir,
• Tapuya dava şerhi

talepleri de gündeme gelebilir.

Her talebin hukuki şartları, süreleri ve ispat araçları farklı olduğundan taleplerin dava dilekçesinde açık ve birbiriyle uyumlu şekilde düzenlenmesi gerekir.

6. Davanın açılması

Dava, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde;

• Mirasçılık ilişkisi,
• Muvazaalı olduğu ileri sürülen işlem,
• Miras bırakanın gerçek iradesi,
• Mal kaçırma amacını gösteren olaylar,
• Davalıların işlemler hakkındaki bilgisi,
• Deliller,
• Talep edilen tapu payı ve diğer talepler

açıklanmalıdır.

Taşınmazın yeniden devredilme riski bulunuyorsa dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir talebinde bulunulabilir.

7. Dilekçeler aşaması ve ön inceleme

Dava dilekçesi davalıya tebliğ edildikten sonra davalı cevaplarını ve delillerini sunar. Gerekli hâllerde cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri verilir.

Davalı taraf örneğin;

• Gerçek bir satış yapıldığını,
• Satış bedelinin ödendiğini,
• Devrin bakım veya hizmet karşılığı olduğunu,
• Miras bırakanın mal kaçırma amacı taşımadığını,
• Kendisinin veya sonraki malikin iyi niyetli olduğunu

ileri sürebilir.

Dilekçeler aşamasından sonra mahkeme ön inceleme duruşması yaparak uyuşmazlık konularını, dava şartlarını, ilk itirazları ve tarafların delillerini belirler.

8. Kurum kayıtlarının toplanması

Mahkeme, tarafların usulüne uygun şekilde dayandığı ve kendilerinin doğrudan temin edemediği kayıtları ilgili kurumlardan isteyebilir.

Bu kapsamda tapu müdürlükleri, bankalar, SGK, vergi daireleri, belediyeler, hastaneler veya diğer kurumlardan kayıt getirtilmesi gündeme gelebilir. Hangi kaydın hangi iddiayı kanıtlayacağı mümkün olduğunca somut şekilde belirtilmelidir.

9. Tanıkların dinlenmesi

Tarafların bildirdiği tanıklar mahkeme tarafından dinlenir. Tanıklara devir işlemi, bedelin ödenmesi, bakım ilişkisi, aile içindeki olaylar ve taşınmazın kullanım biçimi hakkında sorular yöneltilebilir.

Mahkeme, tanık anlatımlarını tek başına değil diğer belge ve kayıtlarla birlikte değerlendirir. Birbiriyle çelişen tanık beyanlarının güvenilirliği, olayları görme imkânları ve anlatımlarının somutluğu incelenir.

10. Keşif ve bilirkişi incelemesi

Dava konusu taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerini belirlemek amacıyla keşif yapılabilir. Bilirkişi heyeti taşınmazın özelliklerini ve emsal satışları inceleyerek değer raporu hazırlar.

Rapor taraflara tebliğ edilir. Raporda eksiklik, hesaplama hatası veya değerlendirilmemiş bir emsal bulunduğu düşünülüyorsa taraflar süresi içerisinde itiraz edebilir. Mahkeme ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

Bilirkişi taşınmazın değerini belirler; işlemin muris muvazaası oluşturup oluşturmadığına ilişkin nihai hukuki kararı mahkeme verir.

11. Tahkikat ve karar

Deliller toplandıktan, tanıklar dinlendikten ve bilirkişi incelemesi tamamlandıktan sonra mahkeme tahkikat aşamasını sona erdirir. Tarafların son açıklamaları alınarak karar verilir.

Mahkeme;

• Davanın tamamen kabulüne,
• Davanın kısmen kabulüne,
• Davanın reddine,
• Tapu iptal talebi mümkün değilse usulüne uygun diğer talepler hakkında karar verilmesine,
• Terditli tenkis talebinin incelenmesine

karar verebilir.

12. İstinaf ve temyiz süreci

Gerekçeli kararın tebliğinden sonra taraflar, kanuni süresi içinde istinaf yoluna başvurabilir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı hukuka ve dosyadaki delillere göre inceler.

Kararın niteliği ve karar tarihinde geçerli parasal sınırlar uygunsa Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı temyiz yoluna başvurulabilir. Kanun yolu aşamaları davanın toplam süresini uzatabilir.

13. Kararın kesinleşmesi ve tapuda uygulanması

Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptal ve tescil kararı kesinleşmeden tapuda uygulanamaz. İstinaf ve varsa temyiz aşamaları tamamlandıktan sonra karara kesinleşme şerhi verilir.

Kesinleşen karar ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve mahkeme hükmünde belirtilen paylar doğrultusunda tapu iptal ve tescil işlemi gerçekleştirilir.

Muris muvazaası davası ne kadar sürer?

Bu davalar için kesin bir süre vermek mümkün değildir. Süreyi etkileyen başlıca unsurlar şunlardır:

• Dava konusu taşınmaz sayısı
• Davalı ve mirasçı sayısı
• Eski tapu ve banka kayıtlarına ulaşılması
• Tanık sayısı
• Keşif ve bilirkişi incelemeleri
• Üçüncü kişilere yapılan devirler
• Taraf teşkilinin tamamlanması
• Mahkemenin iş yoğunluğu
• İstinaf ve temyiz aşamaları

Dosyanın karmaşıklığına göre yargılama süresi önemli ölçüde değişebilir. Bu nedenle somut dosya incelenmeden kesin bitiş süresi veya sonuç garantisi verilmesi mümkün değildir.

Muris Muvazaası Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Muris muvazaası davaları, miras bırakanın geçmişteki gerçek iradesinin araştırılmasını gerektirdiğinden hem maddi hukuk hem de ispat bakımından ayrıntılı hazırlık gerektirir. Yanlış hukuki sebebe dayanılması, eksik taraf gösterilmesi veya delillerin zamanında sunulmaması hak kaybına ve yargılamanın uzamasına neden olabilir.

Her karşılıksız devir muris muvazaası değildir

Taşınmazın bir mirasçıya bedelsiz veya düşük bedelle devredilmesi tek başına muris muvazaasını kanıtlamaz. İşlemin tapuda nasıl gösterildiği, tarafların gerçek iradesi ve miras bırakanın mal kaçırma amacı birlikte belirlenmelidir.

Tapuda açıkça bağış yapılan bir işlemde klasik muris muvazaası yerine tenkis veya mirasta denkleştirme gündeme gelebilir. Gerçek bir satış veya bakım karşılığı devir bulunuyorsa muris muvazaasının şartları oluşmayabilir.

Dava konusu malvarlığının niteliği doğru belirlenmelidir

Yargıtay’ın 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla şekillenen klasik muris muvazaası, tapuda kayıtlı taşınmazların görünüşte satış veya benzeri bir işlemle devredilmesine ilişkindir.

Para, araç, şirket hissesi, altın veya başka taşınırların devrinde aynı dava türünün doğrudan uygulanacağı varsayılmamalıdır. Bu malvarlığı değerleri bakımından genel muvazaa, tenkis, denkleştirme veya terekeye iade gibi başka hukuki yollar değerlendirilmelidir.

Güncel tapu kaydı mutlaka incelenmelidir

Taşınmazın ilk devralan kişi adına kayıtlı olduğu varsayılarak dava açılmamalıdır. Taşınmaz daha sonra satılmış, bağışlanmış, paylara ayrılmış veya üzerinde üçüncü kişiler lehine ayni hak kurulmuş olabilir.

Dava tarihindeki malik ve diğer hak sahipleri güncel tapu kaydından belirlenmelidir. Ayrıca devir zincirinin tamamının anlaşılabilmesi için geçmiş tapu kayıtları ve resmî senetler de incelenmelidir.

Dava doğru kişilere yöneltilmelidir

Tapu iptal ve tescil talebi, kural olarak mevcut tapu malikine yöneltilir. İlk devralan kişi taşınmazı başka birine devretmişse mevcut malik ile ilk devralanın davadaki sıfatları, ileri sürülecek taleplere göre ayrı ayrı belirlenmelidir.

Davalının vefat etmiş olması, taşınmazın birden fazla maliki bulunması veya üzerinde üçüncü kişiler lehine hak kurulması hâlinde taraf teşkili ayrıca incelenmelidir.

Talep edilen miras payı açıkça gösterilmelidir

Tek bir mirasçı kendi payı için dava açıyorsa talebini miras payı oranıyla sınırlandırmalıdır. Taşınmazın tamamının tereke adına tescili isteniyorsa bütün mirasçıların davadaki durumu ve miras ortaklığının temsili düzenlenmelidir.

Davacının kendi payına mı yoksa terekenin tamamına mı yönelik talepte bulunduğunun belirsiz bırakılması, taraf teşkili ve talep sonucu bakımından sorun oluşturabilir.

Tenkis süreleri gözden kaçırılmamalıdır

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil talebinin süreye tabi olmaması, aynı olayda ileri sürülebilecek tenkis talebinin de süresiz olduğu anlamına gelmez.

Muris muvazaasının kanıtlanamaması ihtimaline karşı tenkis düşünülüyorsa Türk Medeni Kanunu’nun 571. maddesindeki bir ve on yıllık hak düşürücü süreler mutlaka kontrol edilmelidir. Süre geçtikten sonra yalnızca terditli talep eklenmesi hak düşürücü sürenin sonuçlarını ortadan kaldırmaz.

Tazminat ve ecrimisil talepleri ayrıca düzenlenmelidir

Tapu iptal ve tescil talebiyle birlikte tazminat veya ecrimisil istenecekse bu talepler açıkça belirtilmeli; dayanakları, dönemleri ve istenen miktarlar usul kurallarına uygun şekilde gösterilmelidir.

Mahkeme, dava dilekçesinde bulunmayan bir tazminat veya ecrimisil talebine kendiliğinden karar veremez. Bu taleplerin zamanaşımı ve ispat koşulları tapu iptal talebinden farklıdır.

Deliller dava açılmadan önce planlanmalıdır

Muris muvazaası çoğunlukla eski tarihli işlemlere dayanır. Zaman geçtikçe tanıkların ve belgelerin kaybolma riski artar. Dava öncesinde;

• Devir tarihleri,
• Tapu kayıtları,
• Ödeme bilgileri,
• Banka ve gelir kayıtları,
• Miras bırakanın ekonomik durumu,
• Tanıkların kimlik ve adresleri,
• Taşınmazın devirden sonraki kullanımı

hakkında hazırlık yapılmalıdır.

Hangi olgunun hangi delille kanıtlanacağı dava dilekçesinde mümkün olduğunca somutlaştırılmalıdır. Delillerin süresinde bildirilmemesi, sonradan dosyaya sunulmasını güçleştirebilir.

Yalnızca tanık anlatımlarına güvenilmemelidir

Tanık delili muris muvazaası davalarında önemlidir; ancak tanıkların olayları doğrudan bilmesi ve anlatımlarının diğer kayıtlarla desteklenmesi gerekir.

Ödeme yapılıp yapılmadığı, alıcının ekonomik gücü ve taşınmazın devir tarihindeki değeri gibi konularda banka, tapu, SGK, vergi ve bilirkişi kayıtları tanık anlatımlarıyla birlikte kullanılmalıdır.

Taşınmazın yeniden devredilme riski değerlendirilmelidir

Dava açılması taşınmazın devrini otomatik olarak engellemez. Mevcut malikin taşınmazı üçüncü kişilere devretme ihtimali varsa dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir ve gerektiğinde dava şerhi talep edilmesi değerlendirilmelidir.

Tedbir talebinin kabul edilebilmesi için iddianın yaklaşık olarak ispatlanması gerekir. Bu nedenle tedbir talebi somut tapu kayıtları ve mevcut delillerle gerekçelendirilmelidir.

Sonraki malikin iyi niyeti ayrıca araştırılmalıdır

Taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse yalnızca ilk işlemin muvazaalı olduğunun kanıtlanması yeterli olmayabilir. Sonraki malikin tapu siciline güvenerek iyi niyetle hak kazanıp kazanmadığı değerlendirilir.

Sonraki malikin taraflarla ilişkisi, ödediği bedel, devir tarihi ve uyuşmazlıktan haberdar olup olmadığına ilişkin deliller toplanmalıdır. İyi niyetli kazanım korunursa tapu iptali yerine tazminat seçeneği gündeme gelebilir.

Dava değeri ve giderler başlangıçta değerlendirilmelidir

Tapu iptal ve tescil davalarında harç, talep edilen taşınmaz payının değeri üzerinden hesaplanır. Keşif sonucunda daha yüksek bir değer belirlenirse eksik harcın tamamlanması gerekebilir.

Keşif, bilirkişi, tebligat ve tanık giderleri ile dava sonunda doğabilecek karşı vekâlet ücreti de dikkate alınmalıdır. Davanın kısmen reddedilmesi hâlinde giderler kabul ve ret oranına göre paylaştırılabilir.

Sonuç garantisi veren değerlendirmelerden kaçınılmalıdır

Taşınmazın bir mirasçıya devredilmiş olması, satış bedelinin düşük görünmesi veya aile içinde anlaşmazlık bulunması davanın kesin olarak kazanılacağını göstermez.

Mahkeme, miras bırakanın gerçek iradesini bütün deliller üzerinden değerlendirir. Bu nedenle dosya ve kayıtlar incelenmeden kesin sonuç, kesin süre veya belirli bir tescil oranı vaat edilmemelidir.

Muris Muvazaası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç

Muris muvazaası, miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği tapulu bir taşınmazı, mirasçılarından mal kaçırma amacıyla satış veya başka bir karşılıklı işlem gibi göstererek devretmesi durumunda gündeme gelir. Ancak miras bırakanın sağlığında yaptığı her taşınmaz devri veya mirasçılar arasında eşitsizlik oluşturan her kazandırma muris muvazaası sayılmaz.

Davanın sonucunda; görünürdeki işlemin gerçekliği, satış bedelinin ödenip ödenmediği, taşınmazı devralan kişinin mali gücü, miras bırakanın satış yapmak için makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, taraflar arasındaki ilişkiler ve devirden sonraki kullanım biçimi birlikte değerlendirilir. Tek bir belirti, işlemin muvazaalı olduğunun kabulü için kural olarak yeterli değildir.

Muris muvazaası kanıtlandığında, geçersiz işleme dayanan tapu kaydının davacının miras payı oranında iptali ve adına tescili mümkün olabilir. Taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde ise tapu iptali yerine tazminat gibi farklı talepler gündeme gelebilir. Muris muvazaasının şartları oluşmuyorsa saklı payın korunması amacıyla tenkis veya uyuşmazlığın niteliğine uygun başka hukuki yollar değerlendirilmelidir.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil talebi kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bununla birlikte tenkis, tazminat ve ecrimisil gibi bağlantılı talepler farklı sürelere tabidir. Ayrıca zaman geçtikçe delillere ulaşılması ve üçüncü kişilere yapılan devirlerin incelenmesi zorlaşabilir.

Bu nedenle miras bırakanın devirleri, geçmiş ve güncel tapu kayıtları, mirasçılık yapısı ve mevcut deliller birlikte incelenerek somut olaya uygun hukuki yol belirlenmelidir. Miras uyuşmazlıklarında sunulan hizmetler hakkında bilgi almak için Ankara miras avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Hukuki İnceleme

Avukat tarafından kontrol edilmiştir

Bu makaledeki hukuki açıklamalar, Tuva Hukuk ve Danışmanlık Ofisi Kurucu Avukatı Osman Selçuk Akyüz tarafından güncel mevzuat ve yargı uygulamaları bakımından gözden geçirilmiştir.

İnceleyen: Av. Osman Selçuk Akyüz
Görevi: Kurucu Avukat – Ankara Barosu
Son inceleme tarihi: 27 Ağustos 2026

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Buradaki açıklamalar, tek başına hukuki danışmanlık veya belirli bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş niteliğinde değildir. Her olay, kendine özgü koşulları, tarafları ve delilleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.